Réforme du DPE pour les petits logements : ce qui change vraiment

Savez-vous ce que représente la « surface de référence » dont il est fait mention dans le nouveau mode de calcul du DPE pour les logements de petite surface ? Julien Besnard, co-fondateur de Casam, nous éclaire sur les nouveautés de la réforme.

Depuis le 1er juillet dernier, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a évolué pour les logements de 9 à 40m², c’est-à-dire les biens de petites surfaces. Le mode de calcul de l’étiquette énergie (allant de « A » pour les logements les plus performants à « G » pour les logements les plus énergivores) a été modifié, permettant de faire sortir de la catégorie de « passoires énergétiques » un certain nombre de ces petites surfaces.

Qu’en est-il exactement ?

Comme l’explique Julien Besnard, co-fondateur de Casam, un simulateur de rénovation énergétique des professionnels du bâtiment, il y a deux éléments à retenir de cette réforme.

Est prise en considération la surface habitable chauffée d’occupation humaine

Pour rappel, alors que les professionnels de l’immobilier ont pour habitude de prendre en considération la surface Carrez des biens, le DPE tient compte depuis toujours dans son mode de calcul de la surface habitable chauffée, dans laquelle il existe forcément une forme de déperdition thermique (murs et fenêtres).

« Concernant cette surface habitable chauffée, les diagnostiqueurs prennent depuis toujours en considération dans leur évaluation la surface habitable chauffée d’occupation humaine. C’est-à-dire des espaces qui, lors de l’acquisition du bien par exemple n’étaient pas occupés, mais qui, par les transformations ou l’usage des propriétaires, ont été occupés et chauffés. La réforme est simplement venue formaliser un mode de calcul qui était déjà en réalité déjà pratiqué par les diagnostiqueurs » précise Julien Besnard. « Le texte de la réforme du DPE a donc simplement été mis en cohérence avec la pratique des diagnostiqueurs sur le terrain. Dans le jargon technique, on parle désormais de « la surface de référence » pour parler de cette surface habitable chauffée d’occupation humaine, mais rien ne change en réalité pour les professionnels de l’immobilier » explique Julien Besnard.

Une échelle de classe énergétique dédiée à chaque superficie de bien

Le second changement de la réforme découle du premier : il s’agit de la création d’une nouvelle échelle de classe énergétique pour chaque superficie de biens, qu’ils fassent 10 mètres carrés, 20 mètres carrés, 30 mètres carrés, etc. « On ne peut appliquer le même calcul pour calculer la consommation énergétique d’un logement de petite ou de grande surface. C’est le phénomène de compacité : plus un bien est grand, moins il y a de parois déperditives en proportion au regard de sa surface, donc moins il consomme » poursuit Julien Besnard.

Un impact surtout pour les petits logements des grandes villes

D’après le ministère de l’Économie, 140 000 logements de petite surface seraient concernés par cette réforme et sortiraient ainsi de la catégorie des « passoires thermiques ». « En réalité, ce sont surtout les petits logements anciens des grandes villes qui vont bénéficier d’un changement de classe énergétique et passer de l’étiquette G à l’étiquette F. Néanmoins, au regard de l’interdiction de louer des logements de classe G qui entrera en vigueur au 1er janvier 2025, l’impact est significatif pour les propriétaires concernés » précise Julien Besnard.

Il conclut : « Reste que, si le mode de calcul du DPE vise à être adapté pour évaluer les biens de façon la plus juste et équitable possible, tout n’est pas encore parfait. Les biens de petites surfaces restent encore défavorisés dans le calcul de leur DPE par rapport aux biens les plus grands ». 

En effet, les consommations d’énergie étant exprimées par unité de surface, les consommations d’énergie pour l’eau chaude sanitaire notamment sont logiquement plus élevées, une fois ramenées au mètre carré, pour une petite surface par rapport à une plus grande surface.

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