Passoires énergétiques : quels logements sont concernés par la nouvelle interdiction de location ?
La chasse aux passoire thermiques a commencé. Le 1er janvier 2023, la première échéance du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, institué par la loi Climat de 2021, est entrée en vigueur. Désormais, les logements ayant obtenu la note G en diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an sont considérés comme indécents et sont donc interdits de mise en location. Dès 2025, ils seront rejoints par les autres biens d’étiquette G, puis par les biens classés F, en 2028.
Un calendrier vertement critiqué par le secteur immobilier, qui le juge trop rapide et craint qu’un grand nombre de biens sortent du parc locatif, alors que le pays souffre d’une pénurie de logements. Hors de question de tergiverser, répond le gouvernement, qui préfère mettre l’accent sur les aides à la rénovation énergétique et l’accompagnement des propriétaires bailleurs pour leur permettre de rénover leurs biens à temps. Dans ces conditions, que retenir de cette nouvelle interdiction ? Quels logements sont concernés ? Et existe-t-il des exceptions ? Surtout, vous exposez-vous à des sanctions si vous continuez de louer un bien interdit de location ?
Quels sont les logements concernés par la nouvelle réglementation ?
Selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), en janvier 2022, près de 500.000 logements dépassaient le seuil fatidique de 450 KWh d’énergie consommée par mètre carré et par an. Si la plupart de ces biens sont occupés par leurs propriétaires et ne tombent donc sous le coup d’aucune contrainte, près de 200.000 sont loués, dont 140.000 dans le parc privé. Ces logements sont pour la plupart des maisons, construites avant 1948 et se chauffant aux énergies fossiles (gaz ou fioul). Et elles n’ont bien souvent jamais été rénovées.
Pour savoir si le bien que vous louez (ou que vous occupez en tant que locataire) est concerné par l’interdiction, il vous suffit de faire réaliser un DPE. Si celui-ci se solde par l’attribution d’une note G et qu’il fait apparaître une consommation énergétique supérieure à 450 KWh par mètre carré et par an, alors le logement est interdit de location.
Quels contrats de location sont concernés ?
Selon le décret relatif à l’introduction d’un critère de performance énergétique dans la définition d’un logement décent, l’interdiction de location s’applique à tous les nouveaux contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2023. Ce qui englobe tous les nouveaux baux établis, pour des biens mis sur le marché, mais aussi tous les baux renouvelés ou reconduits à compter de cette date. En clair, si vous avez conclu un bail de location de trois ans au 1er mars 2020, que votre logement est étiqueté G et qu’il consomme plus de 450 KWh d’énergie par mètre carré et par an, alors celui-ci sera interdit de location dès le 1er mars 2023, en cas de reconduction, même tacite, du contrat.
L’Etat va-t-il contrôler le respect de l’interdiction ?
Non, l’Etat ne contrôlera pas la performance énergétique des biens mis en location. “La relation contractuelle entre bailleur et locataire relève du droit privé et ne donne pas lieu à des contrôles spécifiques de l’administration”, précise le ministère du Logement. En revanche, le locataire dispose désormais de recours pour faire réaliser des travaux dans le logement qu’il occupe, si celui-ci ne respecte pas les critères de décence imposés par la loi.
Quels sont les recours du locataire ?
Si un logement loué ne répond pas aux conditions de décence, et en particulier aux critères de performance énergétique, le locataire peut demander au propriétaire d’engager des travaux, sans que cela ne porte atteinte à la validité du bail. A défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Il peut aussi directement se tourner vers le juge civil, qui pourra ordonner au propriétaire de réaliser des travaux.
Des sanctions sont-elles prévues en cas de location interdite ?
La loi ne fixe pas de sanctions en tant que telles. Toutefois, comme expliqué ci-dessus, en cas de saisine du juge, celui-ci peut ordonner la réalisation de travaux. Il détermine alors la nature des travaux à engager et le délai de leur exécution. Le juge peut aussi ordonner une réduction du montant du loyer, voire la suspension de son versement jusqu’à l’exécution des travaux. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous pouvez solliciter l’expertise d’un juriste en prenant attache avec votre agence départementale d’information pour le logement (Adil).
Existe-t-il des exceptions ?
Oui, quelques exceptions existent, notamment dans les logements collectifs. Un propriétaire dont le logement se situe en copropriété et ne répond pas aux critères de performance énergétique précités ne peut, par exemple, pas être sanctionné s’il démontre que, malgré ses efforts pour mener une rénovation des parties communes de l’immeuble, celle-ci n’a pas été adoptée par la copro… Et que les travaux qu’il a menés dans les parties privatives de son lot n’ont pas permis d’atteindre le seuil maximal de consommation.
De même, certains bien classés monuments historiques pourront continuer d’être loués, même s’ils présentent une consommation supérieure à 450 KWh par mètre carré et par an. Idem pour les logements dont la rénovation nécessiterait des travaux pour un montant supérieur à la moitié de leur valeur vénale. A noter, en revanche, que les logements faisant l’objet d’une location saisonnière, initialement non-concernés par l’interdiction de location, devraient finalement tomber sous le coup de cette mesure. Le ministre du Logement veut absolument éviter que les passoires thermiques migrent du parc locatif vers les plateformes de location comme Airbnb, Booking ou Abritel.
(Source : capital.fr – Image : freepik.com)
