Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a pour objectif de protéger les acquéreurs d’un bien immobilier situé dans un immeuble en copropriété contre toute tentative de la part des vendeurs de surévaluation de la superficie d’un logement. Depuis le 18 décembre 1996, les annonces immobilières des biens en copropriété doivent obligatoirement mentionner la surface en loi Carrez. Afin d’éviter les litiges et les tromperies (le nombre de m² ayant un impact sur le prix de vente), ce métrage est réglementé par les pouvoirs publics.

Comment fonctionne la loi Carrez ?

La loi Carrez prend en compte la surface privative d’un bien immobilier avec une définition précise de ce qui est inclus dans la superficie et de ce qui ne l’est pas (voir ci-dessous). La superficie Carrez, comme on l’appelle, doit être mentionnée dans la promesse de vente puis dans l’acte authentique dans le cadre des transactions concernées, c’est-à-dire celles portant sur des biens en copropriété. En revanche, la superficie Carrez ne doit pas obligatoirement être mentionnée dans le cadre de la vente d’une maison individuelle.

Comment calculer la surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez correspond à la superficie au sol du logement, après déduction des murs, des cloisons, des marches et des embrasures de fenêtres et de portes notamment. Le métrage loi Carrez prend uniquement en compte les pièces dont la hauteur est au minimum de 180 cm. En deçà, la surface au sol n’est pas comptabilisée, une règle qui s’applique notamment aux pièces mansardées.

Les éléments extérieurs au logement ne rentrent pas dans le calcul de la surface loi Carrez. Cela vaut aussi bien pour les balcons et les terrasses que pour les caves, les garages et les parkings. Les vérandas et les loggias sont aussi utilisées pour réaliser le métrage loi Carrez, à condition qu’elles soient fermées et qu’elles prennent la forme d’une surface privative. Cela vaut également pour les combles et les greniers, qu’ils soient aménagés ou non, à condition d’avoir une hauteur sous plafond supérieure à 180 cm.

Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La surface habitable et la surface loi Carrez ne prennent pas en compte les mêmes éléments. Contrairement à la surface habitable, la surface loi Carrez tient compte des combles non aménagés, des greniers, vérandas, réserves et remises à condition, toutefois, que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 mètre. Si la hauteur sous plafond est inférieure à ce seuil, les pièces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.

La surface loi Carrez est-elle obligatoire ?

Si le propriétaire ne dispose pas du relevé de superficie loi Carrez ou qu’il a réalisé des modifications de son logement depuis sa dernière réalisation (création d’une véranda fermée, surélévation de la toiture pour aménager les combles, etc.), il est préférable de mandater un expert (un diagnostiqueur) afin d’effectuer le métrage. La mention de la surface loi Carrez dans l’annonce immobilière puis dans les documents de vente d’un bien immobilier est en effet obligatoire dès lors que :

• Le bien en question se situe dans un immeuble en copropriété, quel que soit le type de bien ;
• La surface du bien est égale ou supérieure à 8 mètres carrés.

Si cette information n’est pas présente, deux situations sont possibles :

• Avant l’achat immobilier : si l’acheteur s’aperçoit que la surface loi Carrez n’est pas indiquée dans le compromis de vente, il peut en demander la nullité, et ce, même s’il l’a déjà signé. Mais s’il est malgré tout toujours intéressé par le logement, il peut tout simplement demander à l’agence ou au notaire d’introduire cet élément dans l’acte authentique et/ou de faire réaliser un métrage si nécessaire ;
• Après l’achat immobilier : si le métrage n’est pas indiqué sur l’acte authentique, l’acquéreur dispose d’un mois après la signature pour en demander la nullité au tribunal de grande instance.

Notez que les conséquences peuvent être plus graves en cas d’erreur sur le métrage loi Carrez. Si la surface indiquée est inférieure à la surface réelle, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix au prorata de la superficie manquante. Il faut toutefois que cette différence soit au moins de 5%.

Quelle est la hauteur minimale requise par la loi Carrez ?

Dans le calcul de la surface loi Carrez, seules les surfaces de plancher avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte.

Les placards comptent-ils dans la loi Carrez ?

Les placards entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez dès lors que leur hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre, et sous réserve que ces placards se trouvent sur le même niveau au sol que celui du restant de la pièce.

La loi Carrez s’applique-t-elle pour une maison individuelle ?

La loi Carrez ne s’applique pas pour une maison individuelle. Elle s’applique uniquement pour les biens immobiliers (appartements, maisons, etc.) qui se trouvent dans en copropriété. En pratique, il n’est toutefois pas rare que la surface loi Carrez soit aussi mentionnée pour une maison individuelle.

Comment mesurer la surface loi Carrez de son appartement ?

La loi autorise les particuliers à mesurer eux-mêmes la surface loi Carrez de leur appartement. Il convient alors de prendre en compte la partie privative du logement en en déduisant les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.

Peut-on faire un diagnostic loi Carrez pour son logement ?

De nombreux professionnels proposent la réalisation d’un diagnostic loi Carrez pour la vente d’un logement. Ce diagnostic a l’avantage d’apporter une garantie sur sa conformité. Il permet d’éviter toute erreur dans le calcul de la surface loi Carrez en sachant qu’une erreur peut avoir des conséquences importantes pour le vendeur.

Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com