Alors que le marché immobilier est en train de se retourner entre prix qui marquent le pas et difficultés croissantes de financement, le segment du haut de gamme et du luxe fait clairement office d’exception. Pourtant, ce marché n’est peut-être pas aussi immuable et insubmersible qu’il n’y paraît. Le verre est actuellement aux trois quarts plein avec des ventes et des prix qui se maintiennent à des niveaux particulièrement élevés et le retour massif de la clientèle étrangère. Mais si l’on veut se concentrer sur le petit quart de verre vide, on note aussi que les négociations commencent à se faire plus dures, ou que certains dossiers à plusieurs millions capotent pour des problèmes de financement ou encore que le marché de la location souffre d’un gros déficit d’offre.

• Des ventes records

Lorsqu’il s’agit de décrire leur année 2022, les réseaux immobiliers de luxe se livrent à un véritable concours de superlatifs. Sotheby’s se félicite d’une «année de record historique inattendue», avec 1,61 milliard d’euros de ventes réalisées dans le réseau français. De son côté, Daniel Féau note que «le marché du luxe est toujours plus décorrélé du marché envisagé dans sa globalité» avec un prix de vente moyen à 17.236 €/m² qui ne cesse de grimper y compris en 2022. Et si le créneau des biens entre 1,5 et 3 millions d’euros pique un peu du nez plombé par les ventes plus difficiles de grands appartements familiaux haussmanniens, le volume d’affaires reste globalement 40% supérieurs aux chiffres de 2019. De son côté, Coldwell Banker estime que l’année 2022 démontre que l’immobilier de luxe est un «secteur imperturbable» quand Barnes enregistre une hausse globale de son chiffre d’affaires de 10%.

• Des prix qui continuent à s’envoler sur les biens d’exception

Si la clientèle n’est plus prête à payer le prix fort sur des biens avec des défauts même minimes, les coups de cœur se monnaient à des prix atteignant des sommets. Chez Daniel Féau, on note ainsi que la surcote liée à la présence d’un jardin ou d’une terrasse ne cesse de grimper. Alors que l’enseigne vendait ses biens en moyenne à 15.483 €/m² en 2019, il fallait déjà compter 18.055 €/m² en moyenne pour un vrai accès extérieur. Désormais, il faut débourser 21.236 €/m² (contre 17.236 €/m² en moyenne chez Féau) soit assez précisément le double du prix moyen du mètre carré parisien (10.630 €/m²).

Pour illustrer cette hausse ininterrompue, le président de Barnes Thibault de Saint-Vincent se souvient avoir vendu fin 2022 un appartement de 180 m², rue de Lübeck (16e arrondissement) qui était déjà passé entre ses mains en 1997. À l’époque, le logement valait 20.000 francs/m², soit 3000 €/m² et il s’est négocié à 22.000 €/m². Dans ce même 16e arrondissement, le réseau Sotheby’s a vendu, pour près de 30 millions d’euros, un hôtel particulier dans le quartier OCDE. Et ces sommets ne sont pas réservés à la capitale. Chez Barnes, on a ainsi réalisé plusieurs ventes supérieures à 15 millions autour du bassin d’Arcachon en Cap Ferret et Pyla. Même dans une destination peu identifiée sur le marché du luxe comme Saintes (Charente-Maritime), le réseau Coldwell Banker réalise un quart de ses ventes au-delà du million d’euros.

• Une clientèle élargie

Là où le marché traditionnel se réduit avec un nombre grandissant de Français ne parvenant plus à obtenir de crédit, le luxe bénéficie à plein du retour des étrangers. Non seulement bon nombre d’entre eux étaient frustrés de ne plus avoir d’accès à ce pays cher à leur cœur à cause du Covid mais désormais ceux dont la fortune est libellée en dollars (ou en francs suisses) bénéficient de taux de change très favorable. Et quand on ajoute le fait que pour les Américains, les conditions d’emprunt sont deux fois plus avantageuses sur le sol français que chez eux, cela fait beaucoup de bonnes raisons pour passer à l’achat.

Chez Daniel Féau, pour tous les prix de vente on comptait près d’un tiers d’étrangers (à l’achat et/ou à la vente) et ce chiffre atteint même 40% sur les biens au-delà de 3 millions d’euros. «Nous observons la plus importante augmentation de budget en province depuis plusieurs années, avec des ventes records dans toutes les régions, grâce au retour des acheteurs étrangers sur le marché français cette année, confirme de son côté Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco. Par ailleurs, les investisseurs avisés cherchent à placer leurs fonds liquides dans la pierre, et c’est particulièrement le cas pour les Américains qui sont très préoccupés par l’inflation.»

• Pourtant, les négociations se font un peu plus difficiles…

Derrière cette accumulation de records, les professionnels, y compris du luxe, admettent que la négociation est de retour et que les acheteurs sont en bien meilleure position que par le passé. Chez Daniel Féau, on a identifié un phénomène nouveau dans la commune huppée de Neuilly-sur-Seine (92) où un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique) est désormais source de négociations à la baisse, même quand il s’agit de résidence principale.

De son côté, Thibault de Saint-Vincent, à la tête de Barnes, souligne que la négociation touche désormais également les biens sans défaut et que certains propriétaires ont bien du mal à s’y faire, empêchant la conclusion des transactions. Sur un vaste appartement de 380 m² avenue Henri-Martin, affiché à 5,5 millions, le propriétaire refuse une première offre à 4,8 millions. Quelques temps plus tard, il donne finalement son accord de principe pour 4,9 millions mais la banque de l’acheteur refuse de lui prêter plus de 4,6 millions. Et donc le bien est toujours en vente. Un phénomène qui n’est pas isolé.

… et les refus de prêts font leur apparition

Certes, l’ampleur du phénomène n’est en rien comparable à ce que connaît le marché classique. C’est d’ailleurs l’une des raisons de la solidité persistante du luxe. Pourtant, on reconnaît du bout des lèvres chez Féau que des dossiers sont désormais retoqués à cause du taux d’usure, mais finissent par passer lorsque ce taux est réajusté à la hausse. «Dans notre réseau, la casse liée à des problèmes de financement bancaire ne dépasse traditionnellement pas les 0,5%, explique Thibault de Saint-Vincent pour Barnes. Désormais, nous sommes à 5% et avec des refus qui peuvent concerner des dossiers à 7 millions d’euros.»

Une situation minoritaire, mais dix fois plus présente que par le passé. «On voit se dessiner à l’horizon un marché à deux vitesses, estime Alexander Kraft à la tête de Sotheby’s France. D’un côté, le marché de prestige «normal» dominé par les Français qui va ralentir à cause des dossiers bloqués par les banques et une liquidité moins importante des clients; et de l’autre le marché de prestige haut de gamme qui résiste mieux aux défis actuels car il est supporté par des investisseurs avisés avec une liquidité importante et une volonté de bénéficier des investissements alternatifs.»

• Quant au marché locatif, il est désespérément tendu

Les difficultés à trouver un logement à louer seront sans doute un marqueur du marché immobilier généraliste en 2023. L’offre ne devrait, en effet, pas grimper entre manque d’enthousiasme pour l’investissement immobilier des nouveaux venus et découragement des bailleurs anciens. Et face à cela, la demande devrait continuer à grimper, notamment pour tous les Français qui envisageaient d’accéder à la propriété mais ne peuvent plus se le permettre avec la remontée des taux. Et la situation semble tout à fait comparable sur le marché du luxe.

Chez Féau, on signale que sur le marché locatif parisien la tension «explose». Par rapport à 2019, les demandes d’information ont été multipliées par 2,55. L’offre est tellement faible par rapport à la demande et suscite un tel flot de mécontentements de la part des candidats éconduits que l’enseigne en vient parfois à se demander si elle a intérêt à mettre un bien en location.

(Source : immobilier.lefigaro.fr – Image : freepik.com)