Payer moins d'impôts grâce à l'immobilier ? Du dispositif Pinel aux SCPI fiscales en passant par la loi Malraux, panorama des investissements immobiliers pour baisser le montant de ses impôts 2023.

Réductions d'impôt et investissement locatif

Le dispositif Pinel, une réduction d'impôt à la carte

Improprement connu sous le terme de « loi Pinel », ce dispositif – reconduit en 2022, et même prolongé pour 2023 et 2024 avec des taux réduits – octroie une réduction d'impôt en contrepartie de l'achat et de la mise en location d'un appartement neuf, le plus souvent.

POUR ALLER PLUS LOIN : L'investissement Pinel en dix étapes

Point fort de ce dispositif, l'investisseur est libre de choisir entre un engagement de location initial de six ou neuf ans et peut ensuite le renouveler pour une période de trois ans, jusqu'à douze ans maximum. L'avantage fiscal, calculé à partir du montant investi (300.000 euros et 5.500 euros/m² maximum), varie alors comme suit en 2022 :

• 12% pour six ans de location (réduction d'impôt maximale : 6.000 euros/an)
• 18% pour un engagement de neuf ans (idem)
• 21% pour douze années de location (6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières).

D'autres taux, aux avantages dégressifs dès 2023, s'appliqueront en 2023 et 2024.

Dans tous les cas, la réduction d'impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer fiscal.

Pour respecter son engagement, le bailleur doit veiller à ne pas dépasser les plafonds de loyers légaux (à voir ici) ainsi que les limites imposées quant aux ressources des locataires (à consulter ici). Dans le respect de ces seuils, il est toutefois autorisé de louer à un membre de sa famille (hors foyer fiscal).

À SAVOIR : le régime Pinel permet aussi de bénéficier d'une réduction d'impôt pour l'acquisition et la mise en location d'un logement ancien réhabilité et remis à neuf. Ce type d'investissement permet de combiner la réduction d'impôt Pinel et le mécanisme du déficit foncier.

Pour aller plus loin : L'investissement Pinel dans l'immobilier ancien

Dispositif Denormandie : ancien avec travaux de rénovation dans les villes moyennes

Le dispositif Denormandie, prolongé dans les mêmes termes jusqu'au 31 décembre 2023 par la loi de finances pour 2022, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt maximum de 54.000 ou 63.000 euros (à répartir sur 9 ou 12 ans) en contrepartie de l'acquisition d'un bien immobilier ancien à rénover ou à transformer en logement situé dans l'une des villes moyennes faisant l'objet de projet de revitalisation (ville moyenne labellisée « Cœur de ville » ou ayant conclu une opération de revitalisation du territoire – ORT). Les travaux de rénovation, dont la vocation unique est d'améliorer les performances énergétiques du bien, doivent représenter au moins 25% du prix total d'acquisition.

La base de calcul de la réduction d'impôt comprend les murs et les travaux de rénovation.

Pour êtres éligibles, les travaux engagés doivent obligatoirement être effectués par un artisan Reconnu garant de l'environnement (RGE). L'acquéreur réalisant lui-même les travaux de rénovation ne pourra pas prétendre à l'avantage fiscal.

La plupart des règles de la loi Denormandie sont les mêmes que celles applicables au Pinel (conditions de ressources des locataires, plafonds de loyers, location à sa famille...).

Défiscalisation dans les Ehpad et résidences de services : le Censi-Bouvard

Un contribuable préférant investir dans l'immobilier sans locataire à gérer au quotidien peut s'intéresser à l'achat d'un logement meublé dans une résidence de services, généralement dans le cadre de programmes neufs. Il a alors le choix entre deux mécanismes lui conférant un avantage fiscal.

1. Il peut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et diminuer le montant de ses revenus locatifs soumis au barème de l'impôt sur le revenu grâce au mécanisme de l'amortissement. Dans ce cadre, la logique est davantage de percevoir un revenu complémentaire peu ou pas imposable que d'obtenir une défiscalisation proprement dite.
2. Autre possibilité, bénéficier du dispositif Censi-Bouvard qui offre une réduction d'impôt égale à 11% du montant investi (300.000 euros maximum), en échange d'un engagement de location de neuf ans (3.666 euros/an maximum). Cet avantage fiscal est compris dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros.

Les résidences de services éligibles au Censi-Bouvard sont :

• les établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes (Ehpad)
• les résidences de tourisme classées (investissements réalisés au plus tard le 31 décembre 2016)
• les résidences étudiantes
• les résidences senior
• les résidences d'affaires avec services.

Il est recommandé de faire des simulations afin de choisir entre LMNP et Censi-Bouvard, de façon à sélectionner le régime fiscal le plus intéressant selon la situation de l'investisseur. Le LMNP présente la particularité de pouvoir investir sur le marché secondaire, donc dans l'ancien, avec un prix décoté.

À SAVOIR : une modification visant les résidences de tourisme est entrée en vigueur en 2017. Désormais, l'achat d'un appartement neuf ne donne plus droit à l'avantage fiscal et seuls les contribuables qui investissent dans la rénovation d'un appartement en résidence de tourisme de plus de 15 ans peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 4.400 euros/an maximum en contrepartie d'un engagement de location de cinq ans.

Loi Malraux : défiscalisation immobilière pour grosses fortunes

La loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt bien supérieure aux régimes Pinel et Censi-Bouvard. Celle-ci est accordée pour le financement de travaux de restauration d'un immeuble classé situé dans certains quartiers (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés ou présentant une forte concentration d'habitat ancien dégradé).

Le taux de la réduction d'impôt se situe à 22 ou 30% selon la localisation. L'avantage fiscal est calculé dans la limite de 400.000 euros de travaux par période de quatre années consécutives. Soit une économie d'impôt maximale de 120.000 euros sur 2, 3 ou 4 ans qui échappe entièrement au plafonnement des niches fiscales. Celle-ci est conditionnée à une mise en location du ou des logements rénovés pendant neuf années à l'issue des travaux.

Pour aller plus loin : Loi Malraux, la défiscalisation par l'investissement dans l'immobilier ancien

Les déductions fiscales de l'investissement locatif

Le déficit foncier pour diminuer les revenus imposables

Pour limiter sa pression fiscale, un bailleur n'est pas contraint d'opter pour une loi de défiscalisation particulière. Il peut bénéficier d'un dispositif de droit commun appelé déficit foncier. Comment ça marche ? En louant un logement vide (mais pas un meublé), il peut déduire de nombreuses charges de ses revenus fonciers, lorsque les charges foncières déductibles sont supérieures au montant des revenus fonciers.

S'il parvient à réduire ses revenus locatifs imposables à 0, et qu'un solde de charges n'a pas pu être imputé sur les revenus fonciers, il peut retirer les charges restantes (hors intérêts d'emprunt) de son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros. Outre l'absence d'imposition sur les revenus fonciers (ceux-ci étant en déficit) et le déficit foncier constaté, le mécanisme du déficit foncier génère ainsi une économie d'impôt maximale de 4.815 euros pour un contribuable imposé à la tranche marginale d'imposition (TMI) à 45% en cas d'imputation de ce déficit sur le revenu global.

Si l'investisseur n'a pas pu déduire toutes ses charges au cours d'une année, le surplus est reportable sur les revenus fonciers de l'année suivante. En revanche, il ne pourra pas être mobilisé pour réduire le revenu imposable global.

Il existe des programmes immobiliers spécifiquement éligibles au déficit foncier, comportant des appartements à rénover.

Pour aller plus loin : Calcul, imputation et report du déficit foncier

Louer abordable : la loi Cosse pour une déduction fiscale maximale

Un nouveau dispositif, dit loi Cosse, a fait ses débuts le 31 janvier 2017. Connue sous le nom de dispositif « Louer abordable », la loi Cosse permet aux investisseurs de bénéficier de puissantes déductions fiscales sur leurs revenus fonciers. En contrepartie, les propriétaires doivent s'engager à pratiquer des loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. De plus, ils doivent signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

L'avantage fiscal varie de 15 à 70% selon le niveau de loyer et la localisation du bien. À noter que pour obtenir une déduction fiscale maximale de 85%, les investisseurs doivent avoir recours à l'intermédiation locative.

IMPORTANT : il était prévu que le dispositif Cosse s'éteigne au 31 décembre 2022. Mais la loi de finances pour 2022 a acté sa prolongation jusqu'à la fin décembre 2024, avec un changement de taille : pour les conventions enregistrées par l'Anah à compter du 1er mars 2022, l'avantage fiscal fourni se transformera en réduction d'impôt. Dès lors, les taux de réduction d'impôt s'appliqueront uniformément sur le territoire (plus question d'appliquer de zonage). Par ailleurs, les plafonds de loyers seront fixés à l'échelle communale, et la durée des conventions sera fixée à six ans. Enfin, la sortie de conventionnement sera facilitée.

Pour les conventions signées jusqu'au 28 février 2022, cela se traduit toujours par un abattement sur les revenus fonciers.

Pour aller plus loin, notre article sur les déductions fiscales Cosse

Monuments historiques, la seule défiscalisation immobilière sans plafond

L'investissement dans les monuments historiques (MH) donne droit à une déduction fiscale particulièrement puissante pour l'achat et de la conservation d'un bâtiment classé(*) ou labélisé par la Fondation du Patrimoine. Atout maître du dispositif MH, le déficit foncier généré par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu imposable de l'investisseur sans aucune limite. Il s'agit du seul dispositif de défiscalisation immobilière complètement déplafonné. L'investisseur peut ainsi générer d'importantes économies d'impôt sur trois, voire quatre années consécutives, en contrepartie de la mise en location du bien pendant trois ans suite à l'achèvement des travaux.

À SAVOIR : depuis le 1er janvier 2016, les programmes de rénovation en copropriété ou via une société civile immobilière (SCI) sont éligibles à la défiscalisation en monuments historiques.

D'autres conditions doivent aussi être respectées en MH. Par exemple, le bien doit être détenu au moins 15 ans par son propriétaire pour éviter une requalification de l'avantage fiscal. De plus, les investissements en MH présentent des problématiques particulières, comme la question de l'ouverture du monument au public ou l'implication du ministère de la Culture et des architectes des Bâtiments de France.

(*)Immeubles classés qui présentent un intérêt historique national ou immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Les alternatives à l'investissement classique

SCPI fiscales, la défiscalisation à l'euro près

Certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont conçues essentiellement dans le but de conférer une défiscalisation à leurs souscripteurs. Un épargnant peut ainsi acquérir des parts de SCPI et bénéficier d'une réduction d'impôt Pinel ou Malraux ou des déduction fiscales du déficit foncier ou en monuments historiques.

En procédant de la sorte, le souscripteur investit dans un panier composé de lots situés dans différents programmés immobiliers répartis dans différentes villes et les investisseurs n'ont pas à se préoccuper de la gestion locative, prise en charge par la société de gestion de la SCPI. Surtout, ils peuvent investir quelques milliers d'euros seulement plutôt que d'acheter un logement et adapter ainsi leur placement en fonction de leur besoin. Cela s'avère particulièrement utile pour les contribuables qui approchent le plafond des niches fiscales à 10.000 euros et qui veulent défiscaliser quasiment à l'euro près.

L'achat de parts de SCPI fiscales engage toutefois les épargnants sur le long terme. Fin 2015, l'Autorité des marchés financiers (AMF) avait d'ailleurs jugé nécessaire de rappeler quelques précautions aux investisseurs intéressés par les SCPI Malraux et déficit foncier, citant notamment la durée d'engagement et les faibles perspectives de revente des parts. En effet, entre autres inconvénients, une durée de détention plus longue que l'investissement direct, la récupération de l'investissement de départ étant conditionnée à la revente par la SCPI de tous les lots de copropriété, avant sa liquidation.

Pour aller plus loin : SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité

Nue-propriété, démembrement : des économies sur l'IFI et les impôts locaux

Les contribuables peuvent accroître leur patrimoine immobilier sans pour autant en subir les conséquences fiscales. L'acquisition de la nue-propriété d'un bien permet ainsi d'acheter de l'immobilier à prix décoté sans augmenter son patrimoine net taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), à condition de financer l'achat sans recourir à l'emprunt. Les investisseurs qui touchent des revenus fonciers peuvent également déduire les intérêts de l'emprunt souscrit pour financer l'achat. Enfin, les nus-propriétaires échappent aux impôts locaux pendant la durée du démembrement de propriété.

Les propriétaires qui optent pour le démembrement immobilier, c'est-à-dire la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien ne confère pas qu'un avantage fiscal, loin de là. Pendant la durée du démembrement (quinze ans le plus souvent), le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ou le mettre en location. En contrepartie, il échappe à la fiscalité liée au bien, dont les taxes foncières et la taxe d'habitation ainsi que l'impôt sur les revenus locatifs le cas échéant. A l'issue de la période de démembrement, la pleine propriété lui revient.

À SAVOIR : la stratégie de démembrement immobilier se décline dans le logement social avec l'usufruit locatif social (ULS).

Comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière

Tableau récapitulatif de la défiscalisation immobilière
Régime d'investissement	Type d'immobilier	Avantage fiscal	Engagement de location	Ticket d'entrée
Pinel	Neuf en général, ancien également	Réduction d'impôt	Oui, six ans minimum	Un peu moins de 200.000 euros pour un T2/T3
Denormandie	Ancien	Réduction d'impôt	Oui, six ans minimum	À partir de 30.000 euros
Censi Bouvard	Neuf	Réduction d'impôt	Oui, neuf ans	80.000 à 200.000 euros selon les résidences
Malraux	Ancien	Réduction d'impôt	Oui, neuf ans	A partir de 150.000 euros, travaux compris
Déficit foncier	Ancien	Déduction fiscale	Non	A partir de 80.000 euros hors travaux (Prix du marché, variables selon la localisation,la taille du logement, etc.)
Louer abordable Loi Cosse	Ancien	Déduction fiscale (réduction d'impôt pour les conventions déposées après le 28 février 2022)	Oui (conventionnement Anah obligatoire)	Similaire à l'investissement en déficit foncier
Monuments historiques	Ancien	Déduction fiscale	Oui, trois ans à l'issue des travaux	A partir de 300.000 euros, travaux compris
SCPI fiscales	Neuf ou ancien	Réduction d'impôt ou déduction fiscale	Non pertinent	Quelques milliers d'euros (variable selon les SCPI)
Nue-propriété	Neuf ou ancien	Déduction fiscale (intérêts d'emprunt uniquement), exonération d'impôts locaux	Non	A partir de 60.000 euros

(Source : toutsurmesfinances.com - Image : fr.freepik.com photo créé par xb100)