Coefficient d’occupation des sols : qu’est-ce que c’est et comment le calculer ?
Qu’est-ce que le coefficient d’occupation des sols ?
Le coefficient d’occupation des sols, aussi appelé COS, est une notion couramment utilisée en urbanisme pour mesurer la densité de l’occupation du sol. Le COS correspond à la surface de plancherconstructible par mètre carré. C’est le ratio obtenu en divisant la surface plancher d’un bâtiment ou d’une construction par celle du terrain sur lequel il se trouve. Ce ratio donne la densité de construction maximale d’un terrain qui ne pourra être dépassée qu’exceptionnellement, notamment pour certains types de constructions prévues par le Grenelle de l’environnement afin d’encourager la rénovation de certaines constructions protégées. Le COS varie en fonction des localités, qui, le cas échéant, l’incluent dans leurs plans locaux d’urbanisme.
Comment calculer le coefficient d’occupation des sols ?
Il existe une formule permettant de calculer facilement le coefficient d’occupation des sols maximal applicable à chaque région. Il faut multiplier la surface totale du terrain en m2 par le COS applicable sur le terrain, ce qui donne la surface de plancher autorisée. Si votre parcelle à une surface totale de 1000 m2 et le COS applicable sur le terrain est de 0,10, cela donne : 1000 x 0,10 = 100 m2 de surface de plancher autorisée au maximum.
Il est important de ne pas confondre le COS avec le coefficient d’emprise au sol, qui lui ne prend en compte que la surface du bâtiment directement au sol, sans compter les étages.
Les COS supérieurs à 1 permettent donc de construire des bâtiments dont la surface totale de plancher dépasse la surface du terrain. Il est donc possible dans le cas d’un COS de 3, pour un terrain de 1000 mètres carrés, de construire un bâtiment dont le plancher totalise une surface de 3000 mètres carrés. Ce qui est impossible avec l’utilisation du coefficient d’emprise au sol, qui ne peut jamais dépasser la superficie du terrain.
Où trouver le COS d’un terrain ?
Le coefficient d’occupation des sols est de moins en moins utilisé depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Cependant, pour les localités qui l’utilisent encore, il est mentionné dans le plan local d’urbanisme. Pour le consulter, il suffit de se rendre à la mairie, sous-préfecture, ou préfecture d’où dépend le terrain en question, et d’en faire la demande. Cette étape est obligatoire pour l’obtention d’un permis de construire ou de travaux. Le non-respect du COS entraîne des conséquences pouvant aller jusqu’à la démolition du bâtiment dans certains cas.
Loi Alur et coefficient d’occupation des sols : qu’est-ce qui a changé ?
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, abrégé en loi ALUR, est une loi du 24 mars 2014 qui promeut une meilleure répartition des espaces verts en zone urbaine, pour améliorer la qualité de la vie en ville. Cette loi abroge l’utilisation du coefficient d’occupation des sols, sauf pour les PLU qui prévoient son utilisation pour la rénovation d’anciens bâtiments profitant d’un statut particulier, ou pour les bâtiments dont la construction et la rénovation ont débuté avant la disparition du COS.
La loi ALUR instaure d’autres moyens plus rationnels de limiter la surface de construction. Par exemple, au moyen de surfaces exprimées directement en pourcentage de la surface du terrain, plus facilement compréhensible. De plus, elle permet la gestion des plans locaux d’urbanisme à plus grande échelle, notamment au niveau intercommunal, voire départemental.
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