Cette astuce bien connue de certains banquiers permet d’acheter une plus grande maison avec le même salaire
Cette astuce bien connue de certains banquiers permet d’acheter une plus grande maison avec le même salaire
Un type de montages en particulier permet aux acheteurs immobiliers d’optimiser le coût de leur crédit… et pourquoi pas d’emprunter plus. Mais toutes les banques ne le pratiquent pas.
Même si l’avenir s’éclaircit – un peu – pour les emprunteurs, du fait des premières baisses de taux auxquelles on assiste, il reste plus difficile de faire financer son projet d’achat immobilier aujourd’hui qu’il y a deux ans. Il existe toutefois des moyens d’optimiser le coût de son crédit… et d’emprunter plus en gardant la même mensualité. L’un d’entre eux est particulièrement efficace, « mais toutes les banques ne le pratiquent pas, pour des questions d’outils informatiques qui ne le permettent pas ou pour des questions de politiques commerciales« , explique Cécile Roquelaure, porte-parole du réseau de courtage en prêts immobiliers. « Au sein du réseau, poursuit-elle, on regarde systématiquement en fonction de la situation du ménage et des besoins de financement si ça a un intérêt. » En 2023, près de 33% des dossiers traités par le courtier correspondent à ce type de montages.
Il s’agit du prêt multilignes, ou prêt gigogne. « Cela consiste à découper son besoin de financement en plusieurs prêts qui vont marcher ensemble« , résume Cécile Roquelaure. Concrètement, au lieu de souscrire un seul crédit immobilier sur 20 ou sur 25 ans, le montant à emprunter est divisé en deux parties (ou plus). Dans ce type de montages, l’emprunteur signera donc deux prêts (ou plus), qui s’étaleront sur des durées différentes. Un exemple sera sans doute plus parlant.
Partons du principe que la somme empruntée est de 300 000 euros. Avec les taux actuels, il est possible d’emprunter une première enveloppe de 100 000 euros sur 15 ans à 4,2%. En tenant compte du coût de la garantie et de celui de l’assurance, le coût de ce premier crédit s’élève à 39 575 euros. Pour financer son projet, l’emprunteur signe un 2e prêt de 200 000 euros, sur 25 ans cette fois-ci. Avec les taux actuels (4,4%), le coût de ce 2e crédit atteint 142 731 euros. En additionnant les deux prêts, le coût global du crédit s’élève à 182 306. Le même prêt financé avec une seule enveloppe sur 25 ans coûterait à l’emprunteur 213 676 euros. Soit une économie de plus de 30 000 euros grâce au prêt multilignes !
Bien sûr, avec ce type de prêts, il faut avoir les reins solides au début des remboursements : « Au bout de 15 ans la mensualité globale passe de 1 642 à 1 133 euros mais il faut avoir eu la capacité de payer 1 850 euros pendant les 15 premières années« . Sauf à lisser les deux mensualités pour que le montant du remboursement reste le même du début à la fin, ce qui est possible. On parle alors de prêt lissé. En jouant avec la durée de vos différents prêts, vous pouvez obtenir une mensualité constante correspondant à un taux d’endettement inférieur au plafond (35%) et, pourquoi pas, emprunter plus. « Ce que vous ne payez pas en intérêts vous permet alors mécaniquement de mettre plus de capital dans une même mensualité. Mais dans ce cas, vous gagnerez moins d’argent sur les intérêts », prévient toutefois Cécile Roquelaure.
« Le prêt multiligne vous permet surtout d’optimiser votre capacité d’emprunt si vous avez des rentrées d’argent prévues (déblocages d’épargne…)« , indique la porte-parole du réseau. Le prêt sur plusieurs lignes peut également avoir un intérêt pour des emprunteurs qui voudraient gonfler au maximum leurs remboursements avant leur départ à la retraite, par exemple. Techniquement, un montage qui mêle un PTZ et un prêt classique est déjà un prêt multilignes. « Si vous allez dans une banque en ligne, vous n’aurez pas de PTZ. On vous proposera un prêt simple et que du monoligne. Certaines banques traditionnelles aussi préfèrent ne pas faire de prêts multilignes. Celles qui montent très peu de crédits et ne le maîtrisent pas ne le proposeront pas. Elles ne regarderont même pas si ça a un intérêt pour l’emprunteur car elles ne savent pas le faire. »
Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com
