Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Maître Noblinski, Notaire à Paris, explique ce qu’est un vice caché : « Le vice caché s’oppose au vice apparent que les acquéreurs sont censés avoir vu lors des visites. Le vice caché correspond à tout ce qui n’était pas visible lors des visites. Les vices cachés sont par définition cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Toutefois, s’ils ont été volontairement cachés à l’acquéreur, le vendeur engage sa responsabilité. Il devra indemniser l’acquéreur de toutes les conséquences et de tous les préjudices subits du fait de la révélation de ce vice postérieurement à la vente », souligne le notaire.

Le vice caché d’un point de vue légal

Pour qu’un vice caché soit reconnu, la loi (Code civil – Article 1641) se réfère à trois conditions :

  1. Le vice caché doit exister au moment de l’achat pour considérer l’acquéreur lésé et que celui-ci soit en droit de réclamer réparation (financière ou matérielle) ;
  2. Comme sa dénomination l’indique, il doit être caché. Autrement dit, il n’est pas apparent. En clair, on ne peut pas le déceler sans une expertise ou un contrôle approfondi ;
  3. Il rend le bien impropre à son occupation ou à toute autre utilisation dont le potentiel est fortement diminué et dévalorisé à la suite du vice caché.

Si ces éléments sont réunis, le vice caché provoque un vice de consentement susceptible d’entraîner la nullité du contrat de vente et, par conséquent, l’annulation de l’achat immobilier. Attention à ne pas le confondre avec un vice dissimulé qui, lui, met en cause une nuisance volontaire de l’ancien propriétaire.

Les différents vices cachés d’un bien immobilier

Au vu des facteurs précédemment évoqués, les vices cachés peuvent provenir de nombreuses situations. Ils concernent aussi bien l’intérieur du domicile que le terrain de la propriété. De même, les équipements propres à l’occupation saine des lieux entrent en ligne de compte. Ainsi, on retrouve une grande disparité dans la nature des vices cachés. Parmi les plus courants, on peut citer :

  • Une infestation de termites non déclarée et non traitée ;
  • Un chauffage hors d’usage ;
  • Des problèmes d’humidité dus à un défaut d’étanchéité ;
  • Le sous-sol du terrain pollué ;
  • La charpente d’une toiture en mauvais état ;
  • Les fondations fragilisées ou défectueuses…

Le vice caché peut donc se présenter sous la forme d’une malfaçon, d’un défaut d’entretien, d’un dysfonctionnement lié à l’équipement domestique, d’un état vétuste ou encore d’une dégradation matérielle avancée.

De quel recours dispose-t-on en cas de vice caché avéré ?

Fort heureusement, la loi prévoit un recours légal pour l’acquéreur. Il peut ainsi bénéficier de la garantie des vices cachés sous certaines conditions. Après avoir apporté la preuve du vice caché, il possède un délai de deux ans pour engager une procédure auprès du tribunal de grande instance. Pour réparer le préjudice, deux possibilités de dédommagement sont envisageables. La première autorise l’annulation de la vente, la restitution du bien et le remboursement intégral de son investissement. Cela inclut les frais divers générés par la transaction. La seconde solution consiste à conserver le bien tout en renégociant son prix d’achat. La présence d’un avocat est donc recommandée pour se faire accompagner lors des procédures judiciaires et des expertises.

(Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com)