Qu’est-ce que le viager ?

Le viager désigne un achat immobilier spécifique dans le cadre duquel un acheteur doit s’acquitter d’une rente auprès du vendeur jusqu’au décès de ce dernier. La rente viagère est versée de façon périodique et peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Le vendeur peut également demander à l’acheteur d’assurer le versement d’un capital appelé « bouquet », dont le paiement intervient lors de la signature du contrat de vente, et dont le montant résulte d’un accord entre les deux parties. Le paiement d’un bouquet n’est pas obligatoire, mais la pratique est très courante. Il existe deux types de vente en viager :  le viager libre et le viager occupé. Avec le viager libre, le vendeur cède son bien à l’acheteur qui prend possession des lieux dès la signature de l’acte authentique de vente. L’acheteur peut ainsi habiter le nouveau logement ou décider de le mettre en location. Avec le viager occupé, le vendeur cède également son bien à l’acquéreur, mais il garde le droit d’usage et d’habitation ainsi que l’usufruit du logement jusqu’à son décès. Il est important de souligner que le coût total d’une transaction en viager ne peut être déterminé en amont, puisqu’il dépend de la date de décès du vendeur, laquelle n’est pas prédictible. On parle de principe d’aléa. En cas d’absence de ce principe d’aléa, la transaction peut être annulée. C’est par exemple le cas si le vendeur est diagnostiqué comme étant malade lors de la signature de l’acte de vente et qu’il décède dans les 20 jours qui suivent.

Quel est l’âge légal pour vendre un viager ?

En France, la loi n’indique aucun âge minimum pour vendre un bien en viager et vous êtes donc libre de le faire et de profiter de ses avantages quand bon vous semble. Cependant, sachez que l’âge du vendeur impacte la réalisation de votre opération, car les acheteurs n’ont pas pour objectif de payer une rente viagère sur une durée plus longue que celle nécessaire au remboursement d’un crédit immobilier pour une transaction classique. L’espérance de vie en France se situe autour de 85 ans pour les femmes et 80 ans pour les hommes, et les acheteurs se fient à ces statistiques pour définir leur projet d’acquisition en viager, si bien que la grande majorité des transactions sont réalisées avec des vendeurs de plus de 80 ans. À titre d’exemple, vendre en viager à partir de 50 ans semble assez compliqué car l’acheteur anticipe le paiement d’une rente viagère sur une période de 30 ans environ, tandis que la durée moyenne des prêts immobiliers en France se situe entre 20 à 25 ans.

Comment le bouquet d’un viager est-il calculé ?

Le bouquet peut représenter entre 10 % et 40 % du prix du bien. Il s’inscrit comme l’apport financier que l’acquéreur verse au vendeur pour valider la transaction lors de la signature de l’acte authentique de vente. Son montant précis est négocié et fixé librement entre le vendeur et l’acheteur. Le prix se calcule notamment selon la valeur du bien et l’âge du vendeur. Plus ce dernier est jeune, plus le montant du bouquet est élevé. À  l’image d’un apport personnel pour un opération immobilière classique, plus votre bouquet est élevé, plus votre rente viagère est faible. La somme versée pour le paiement du bouquet doit figurer sur le contrat de vente. Une fois le paiement du bouquet effectué, le solde du prix de la transaction (les 60 ou 70 % restant) est payé via la rente viagère. 

Quels sont les avantages d’un achat en viager ?

Acheter en viager offre plusieurs avantages. Vous pouvez profiter d’une décote sur le prix du bien et ainsi vous constituer ou continuer de développer votre patrimoine immobilier avec l’acquisition d’un logement à moindres coûts. De plus, si vous optez pour le viager occupé, c’est le vendeur qui continue d’entretenir et de payer les charges courantes de votre futur bien.

Le viager libre vous donne quant à lui la possibilité immédiate de revendre votre bien ou de le louer pour collecter un revenu locatif. En tant que vendeur, le viager vous permet de collecter une rente à vie. Ce financement constitue une belle source de revenus supplémentaires avant un départ en maison de retraite ou en EHPAD. De plus, le versement de la rente viagère vous permet de sécuriser l’avenir de votre conjoint en cas de décès lorsque la rente viagère est consentie sur vos deux personnes. Enfin, certaines taxes et charges peuvent être transférées à votre acquéreur.

Quels sont les pièges du viager ?

Les pièges du viager concernent principalement l’acquéreur et le viager occupé. En effet, l’acheteur ne prend possession du logement qu’au décès des vendeurs et s’expose ainsi à 3 risques éventuels :

• Le risque de longévité. Si votre vendeur vit plus longtemps que l’espérance de vie attendue dans vos projections de calculs financiers. L’opération est dans ce cas moins intéressante car le versement de la rente viagère s’effectue plus longtemps que dans vos prévisions.
   
• Le risque d’une mauvaise évaluation du prix. Vous devez rester vigilant pour ne pas surpayer votre bien car vous ne versez pas la totalité du prix en une fois. Le viager s’avère intéressant lorsque vous trouvez la juste répartition entre le bouquet et la rente viagère envisagée.
   
• L’évolution du prix du marché. Particulièrement si vous concevez votre achat en viager comme un pur investissement d’achat puis revente. Le viager est une acquisition sur le long terme pour laquelle vous devez vous assurer que le bien se situe dans un secteur attractif pour éviter une décote future.

Certains risques existent également du côté du vendeur. Parmi ces risques, celui de fixer un montant du bouquet trop faible en misant sur une rente viagère longue. Des impayés de rente viagère sont possibles, et vous devez anticiper d’éventuels manquements sur la rente collectée périodiquement. Enfin, la valeur de votre bien peut connaître des variations tout au long de la rente et vous devez rester attentif pour procéder à des révisions du montant de la rente que vous percevez.

Achat en viager : qui doit payer les charges ?

Dans le cadre d’un viager, il est important d’établir des règles concernant le paiement des taxes car la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur pose parfois des difficultés. La répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur s’effectue lors de la signature de l’acte de vente et varie selon le type de viager. Sans précision dans le contrat de vente, c’est l’usufruitier qui endosse toutes les charges. Pour un viager occupé, le paiement de la taxe foncière, des factures énergétiques, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge du vendeur s’il a conservé l’usufruit et qu’aucune clause n’indique le contraire dans l’acte de vente. Une clause peut être insérée dans le contrat de vente pour prévoir le remboursement de ces taxes par l’acheteur. En revanche, pour un viager occupé dans le cadre duquel l’usufruit a été transféré à l’acheteur, c’est à ce dernier d’assurer le paiement de toutes ces charges sauf une clause mentionne le contraire dans le contrat de vente. Dans le cadre d’un viager libre, c’est l’acheteur qui supporte l’ensemble des taxes, à l’exception de la taxe d’habitation qui est payée par le locataire en cas de mise en location du bien, l’entretien courant et toutes les réparations.

Achat en viager : quelle fiscalité ?

Le viager est soumis à un régime fiscal spécifique, qui impacte votre impôt sur le revenu, votre éventuel impôt sur la fortune immobilière, mais aussi vos impôts locaux. La fiscalité s’opère différemment selon qu’il s’agit d’un viager libre ou d’un viager occupé :

• Les droits de mutation, calculés sur la valeur en capital de la rente indiquée dans l’acte notarié sont payés par l’acheteur. En cas de versement d’un bouquet, le montant de ce dernier doit y être ajouté en tant qu’indemnités au profit du cédant.
   
• En ce qui concerne les impôts locaux, ils doivent être payés par l’usufruitier du viager. L’usufruit d’un viager occupé est généralement conservé par le vendeur et, en l’absence d’indication contraire dans le contrat de vente, c’est ce dernier qui assure le paiement de la taxe foncière. En cas de viager libre, l’usufruitier du bien est l’acheteur, qui est donc redevable de la taxe foncière sauf si un accord précise le contraire dans l’acte de vente. La taxe d’habitation est, elle, payée par le vendeur si la transaction porte sur un viager occupé, par l’acheteur en cas de viager libre, et par le locataire si le bien acquis en viager est mis en location suite à la vente.
   
• Le viager occupé implique une déclaration au titre de l’impôt sur la fortune immobilière pour l’acheteur et le vendeur. Le vendeur peut profiter d’un abattement de 40 % sur son droit d’usage. L’acheteur doit quant à lui seulement déclarer la valeur de la nue-propriété car il ne possède pas l’usufruit. En cas de viager libre, l’acheteur doit déclarer la valeur du bien acheté et le vendeur n’est pas imposable. Un simulateur est disponible sur le site Service-public pour vous aider dans vos calculs.
   
• L’impôt sur le revenu s’applique sur une partie de la rente viagère collectée par le vendeur, et la part imposable est définie selon l’âge du vendeur et la date à laquelle est effectué le premier versement. 

À noter que le bouquet perçu dans le cadre d’un viager n’est pas imposable si le viager concerne la résidence principale du vendeur.

Peut-on vendre un viager sans l’accord des héritiers ?

Vendre en viager sans l’accord de vos héritiers est tout à fait possible, mais sous certaines conditions. Vous devez en être pleinement capable et ne pas avoir été placé sous tutelle ou curatelle. En tant que seul propriétaire, vous êtes libre de vendre votre bien comme bon vous semble. En revanche, leur accord devient obligatoire s’il existe une indivision et qu’ils sont en partie propriétaires du bien. Dans ce cas, l’accord de l’ensemble des propriétaires est nécessaire pour pouvoir procéder à la vente du bien. Si rien n’a été prévu concernant votre héritage, vos héritiers deviennent généralement propriétaires du bien et peuvent décider d’annuler le processus de vente en viager.

(Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com)