Qu’est-ce qu’un usufruitier ?

L’usufruitier est la personne qui a le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire de l’entretenir. Vous pouvez être usufruitier en tant que parent sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Ils seront pour leur part les nus propriétaires des biens. Si vous êtes veuf ou veuve, vous pouvez recevoir le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent alors nus propriétaires des biens. Enfin, vous pouvez aussi bénéficier d’un usufruit par testament ou par contrat (vente ou donationd’un droit d’usufruit). 

Dans les faits, l’usufruitier prendra les choses dans l’état après avoir dressé, avant utilisation, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit. L’usufruitier paye les impôts locaux. Il peut occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir les revenus locatifs. L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels. 

Quelle est la différence entre propriétaire et usufruitier ?

Le propriétaire d’un bien immobilier jouit de tous les droits sur son bien, appelés fructus, usus et abusus. Il est donc le seul à pouvoir vendre le bien immobilier concerné, ou le faire détruire. En cas de démembrement, la pleine propriété est divisée entre la nue-propriétépour le propriétaire et l’usufruit pour l’usufruitier : l’usufruitier jouit du fructus et de l’usus, tandis que le nu-propriétaire garde l’abusus. 

En cas de travaux de réparation, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par un défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit. Auquel cas, l’usufruitier en est aussi tenu responsable.  

Comment devient-on usufruitier ?

Dans la plupart des cas, une propriété est divisée en usufruit et nue-propriété lors d’un acte de succession. Il peut s’agir d’une donation ou d’un héritage perçu par un conjoint survivant tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Un autre cas est celui de la vente en viager avec réserve d’usufruit, c’est-à-dire que l’ancien propriétaire jouit de l’usufruit jusqu’à son décès.

De ce fait, la situation d’usufruit est temporaire. Lors du décès de l’usufruitier, ou d’une nouvelle donation, le bénéficiaire se retrouvera pleinement propriétaire du bien immobilier.

L’usufruitier quitte la maison : quelle conséquence ?

Étant donné que bon nombre d’usufruitiers sont des personnes âgées, une situation fréquemment rencontrée est le départ en maison de retraite. Dans ce cas, l’usufruitier peut mettre le logement en location et percevoir les revenus locatifs. Il peut également décider de laisser le logement vide jusqu’à expiration de l’usufruit. Néanmoins, l’usufruitier garde toujours ses devoirs, notamment celui d’assurer l’entretien et la conservation du logement. Cette situation peut mener à de nombreux conflits d’intérêts.

Usufruitier et taxe foncière : quelle est la règle ?

L’usufruitier utilise le bien immobilier et dispose du droit de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs. De ce fait, il incombe à l’usufruitier de régler la taxe foncière mais aussi la taxe d’habitation, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire, ainsi que les impôts sur les éventuels revenus locatifs.

Usufruitier et IFI : quelle imposition ?

En théorie c’est également à l’usufruitier qu’incombe le règlement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI est alors calculé sur la valeur du bien en pleine propriété, sans décote. Dans certains cas toutefois, l’impôt peut être réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, notamment si le bénéficiaire de la réserve d’usufruit après donation ou legs est une personne morale (comme l’État, souvent), et en cas de démembrement résultant d’une succession ou de la vente de la nue-propriété. Il revient alors à chacun (usufruitier et nu-propriétaire) de déclarer la valeur de son droit en fonction du barème légal. Par exemple, pour un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est estimée à 700 000 euros, si l’usufruitier est âgé de 73 ans, il doit déclarer à l’IFI 30% de la valeur du bien, soit 210 000 euros, et le nu-propriétaire doit déclarer les 490 000 euros restants.

L’usufruitier peut-il vendre son bien ?

L’usufruitier n’a aucun droit sur la nue-propriété. S’il souhaite vendre, il ne peut vendre que son usufruit, c’est-à-dire le droit de jouissance du bien immobilier. La valeur de l’usufruit est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, car celui-ci correspond à une espérance de vie déterminée, donc une durée potentielle d’usufruit. Les plus jeunes, de moins de 21 ans, disposent d’un usufruit dont la valeur correspond à 90% de la valeur de la pleine propriété. Ce pourcentage diminue de 10 unités par décennie d’âge, pour atteindre 10% à l’âge de 91 ans. En cas de vente conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété, chacun touche sa part de la valeur en fonction de ce pourcentage.

(Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com)