L'usufruit désigne le droit d'habiter ou de louer temporairement un logement qui appartient à une tierce personne, à condition d'assurer l'entretien du bien. Tour d'horizon.

Qu'est-ce que l'usufruit ? 

L'usufruit désigne le fait de pouvoir utiliser un bien et de pouvoir en tirer profit sans pour autant en être le propriétaire. Le bénéficiaire de l'usufruit est appelé un usufruitier, et l'usufruit peut porter sur un bien immobilier ou sur un bien mobilier. En échange de l'utilisation du bien, l'usufruitier doit, en contrepartie, en assurer l'entretien et la conservation.

Comment fonctionne l'usufruit ? 

L'usufruit constitue une partie de la pleine propriété. L'usufruitier peut utiliser le bien et en tirer profit et le nu-propriétaire, qui possède le bien, peut le vendre ou le transmettre. L'usufruit peut être d'une durée fixe, fixée par les parties. Il s'agit alors d'un usufruit temporaire. Mais l'usufruit peut également être d'une durée indéterminée et prendre fin uniquement lors du décès de l'usufruitier. Il s'agit alors d'un usufruit viager. Si l'usufruitier doit prendre en charge la conservation et l'entretien du bien en échange de son occupation, il ne pourra néanmoins prétendre à aucune indemnité financière pour cela. Par ailleurs, c'est au nu-propriétaire que reviendra le financement des travaux de gros œuvre. À noter que, si le nu-propriétaire souhaite vendre le bien en usufruit, il doit obtenir l'accord de l'usufruitier, et la somme obtenue de la vente sera partagée selon un barème. En revanche, si le nu-propriétaire souhaite uniquement vendre la nue-propriété, il peut le faire librement.

Comment calculer l'usufruit d'une maison ? 

La valeur de l'usufruit d'une maison se calcule différemment selon que l'usufruit est temporaire ou viager. En cas d'usufruit temporaire, celui-ci sera estimé à 23 % de la valeur du bien pour les 10 premières années, au double pour les 10 années suivantes et ainsi de suite. Par exemple, si la donation porte sur une période de 22 ans, la valeur de l'usufruit sera de 69 %. En revanche, en cas d'usufruit viager, celui-ci sera calculé selon un barème prenant en compte l'âge de l'usufruitier. Plus il sera âgé, plus la valeur de l'usufruit diminuera.

Quel droit donne l'usufruit ? 

Les droits relatifs à l'usufruit sont détaillés dans les articles 582 à 599 du Code civil. L'usufruit permet non seulement d'utiliser un bien, mais aussi de percevoir des revenus grâce à lui. Par exemple, en tant qu'usufruitier d'un bien immobilier, vous pouvez alors habiter le logement concerné, mais également le louer. C'est pourquoi l'usufruit diffère du droit d'usage et d'habitation, qui permet seulement à une personne d'occuper un logement. À noter que, si l'usufruitier souhaite louer le bien, l'accord du nu-propriétaire n'est pas nécessaire, sauf s'il s'agit d'un bail commercial, artisanal, industriel ou rural.   

Quels sont les avantages de l'usufruit ? 

Les avantages pour l'usufruitier 

Un propriétaire peut avoir plusieurs bonnes raisons de vouloir démembrer son bien. Tout d'abord, une personne ne possédant pas d'héritier n'a guère d'intérêt à conserver l'ensemble de son patrimoine jusqu'à sa mort. C'est pourquoi elle peut choisir de vendre sa nue-propriété à un tiers afin de bénéficier d'un revenu supplémentaire (le montant de la nue-propriété), tout en continuant à occuper son logement en usufruit pour le reste de sa vie. Pour les propriétaires ayant un ou plusieurs enfants, le principal avantage d'un démembrement de propriété consiste à pouvoir transmettre la nue-propriété à sa descendance de son vivant. Ainsi, les droits de donation seront moins élevés que lors d'une succession classique, et le patrimoine familial sera donc davantage préservé. À noter qu'un propriétaire n'est pas limité à la vente ou à la transmission de la nue-propriété de son bien, mais peut également céder son usufruit. Des parents propriétaires d'une résidence secondaire peuvent, par exemple, en céder l'usufruit à leur enfant. Celui-ci, devenu usufruitier, sera donc logé à moindre coût. De plus, si un usufruitier doit prendre en charge l'entretien courant du logement qu'il occupe, les dépenses plus importantes incomberont au nu-propriétaire, ce qui constitue là encore une économie pour le bénéficiaire de l'usufruit.

Les avantages pour le nu-propriétaire

evenir nu-propriétaire offre plusieurs avantages. Tout d'abord, une personne aux revenus modestes peut, grâce au démembrement de propriété, acheter un bien immobilier à un prix inférieur aux prix du marché. C'est pourquoi l'usufruit viager peut s'avérer être un moyen séduisant d'accéder à la propriété. De plus, pendant toute la durée d'occupation du logement par l'usufruitier, c'est lui qui devra s'acquitter de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Un parent cédant à son enfant l'usufruit d'un bien profitera donc d'une économie d'impôt. Enfin, si vous devenez nu-propriétaire grâce à une donation de vos parents, l'avantage est, là aussi, conséquent. En effet, vous aurez uniquement à payer les droits de donation correspondant à la valeur de la nue-propriété, et non ceux relatifs à la valeur de l'usufruit. Or, ces droits de donation sont exonérés dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans.

Qui peut bénéficier de l'usufruit ?

Peuvent bénéficier de l'usufruit :

• Un parent dont les enfants, âgés de moins de 16 ans, détiennent un bien ;
• Un veuf ou une veuve, à la mort de son époux ou de son épouse ;
• Toute personne concluant une convention d'usufruit ;
• Toute personne bénéficiant d'un usufruit par testament. 

Qui est propriétaire en cas d'usufruit ? 

Le droit de propriété se compose de 3 droits bien distincts :

• L'usus, signifiant "usage", représente le droit d'utiliser le bien ;
• Le fructus, signifiant "jouissance", est le droit de tirer profit du bien ;
• L'abusus correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de pouvoir le vendre ou le transmettre.

Souvent, c'est une même personne qui possède ces trois droits. Néanmoins, en cas d'usufruit, ces droits subissent un démembrement : ils sont divisés entre plusieurs parties. Le propriétaire du bien est la personne qui dispose de l'abusus, et elle est appelée le nu-propriétaire.

Le barème fiscal de l'usufruit 

Dans le cas d'un usufruit viager, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété retenue par l'administration fiscale pour le calcul des impôts fonciers est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier.

L’usufruit dans le cadre d’une succession

Le démembrement de propriété, dans le cadre de succession, peut se faire de deux manières différentes : la succession en tant que telle, intervenant après un décès, ou la donation, s'effectuant du vivant du propriétaire.

Usufruit et succession 

Prenons l'exemple d'un couple marié, propriétaire de son logement, et qui a deux enfants. Si l'un des membres du couple décède, ce sont les enfants qui seront amenés à récupérer le droit de propriété du logement. Seulement, en tant que partenaire légal du défunt, le membre du couple encore en vie a le droit de continuer à habiter le logement. Un démembrement de la propriété intervient donc, faisant des enfants les nus-propriétaires, et du membre vivant du couple l'usufruitier. Au décès de celui-ci, les enfants devront payer des droits de succession sur la valeur totale du bien.

Usufruit et donation 

Il est fréquent que les personnes détenant un patrimoine commencent à le transmettre de leur vivant. Il s'agit alors de donation. Un propriétaire peut choisir de démembrer son bien, et de donner la nue-propriété à ses enfants, tout en prenant le statut d'usufruitier. Ses enfants devront s'acquitter de droits de donation, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. L'usufruitier pourra ainsi continuer à habiter son logement mais, à son décès, ses enfants en deviendront propriétaires sans avoir besoin de payer de droits de succession supplémentaires. À noter qu'il existe un abattement fiscal de 100 000 euros, renouvelable tous les 15 ans, sur les donations faites à ses enfants. Ainsi, si un propriétaire donne sa nue-propriété à son enfant, le calcul des droits de donation se fera sur la valeur de la nue-propriété, amputée de l'abattement fiscal de 100 000 euros.

Peut-on casser un usufruit ? 

Il est tout à fait possible de casser un usufruit. Selon les articles 617 à 624 du Code civil, l'usufruit peut prendre fin pour les raisons suivantes :

• L'usufruitier ne s'acquitte pas de son devoir de conservation et d'entretien du bien ;
• L'usufruitier renonce à l'usufruit ;
• L'usufruitier décède et n'a pas effectué de donation de l'usufruit de son vivant, ou bien de transmission par testament ;  
• Le bien en usufruit est détruit ;
• Le bien en usufruit n'a pas été utilisé pendant 30 ans ;
• L'usufruit arrive au terme du délai qui avait été décidé ;
• L'enfant nu-propriétaire du bien en usufruit atteint l'âge de 16 ans ;
• Le nu-propriétaire et l'usufruitier deviennent la même personne.

Quelle différence entre usufruit et nue-propriété ? 

Que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire, vous disposez de droits sur un bien. Cependant, ces droits sont différents en fonction de votre statut. Dans le cas où un usufruitier devient également nu-propriétaire ou inversement, il dispose alors de la pleine propriété du bien, ce qui correspond à une combinaison des droits d'usufruit et de nue-propriété.

(Source : immobilier.lefigaro.fr - Image : fr.freepik.com/photos)