Publié le 28 janvier 2022

Taxe sur la vente d'un terrain constructible

La plus-value réalisée suite à la vente d'un terrain constructible est soumise à une taxe. Une exonération est possible. Voici quelques précisions.

Qu'est-ce qu'une plus-value sur la vente d'un terrain constructible ?

Vous réalisez une plus-value sur la vente d'un terrain constructible, c'est-à-dire sur lequel il est possible de construire un bâtiment, lorsque le prix auquel vous décidez de vendre votre terrain est plus élevé que le prix auquel vous l'aviez acheté. La plus-value réalisée lors de la transaction correspond à la différence entre le prix de cession, et le prix d'acquisition initial. Le gain que vous générez suite à cette opération est en principe imposable. Les terrains situés dans des zones attractives pour les acheteurs prennent généralement de la valeur au fil du temps, et cette évolution positive de la valeur du terrain justifie la mise en vente à un prix plus élevé. Une plus-value peut également être enregistrée dans le cadre d'une donation ou d'une succession. Si la valeur du bien immobilier au moment de la cession, est supérieure à la valeur constatée lors de l'acquisition antérieure de ce terrain, on parle également de plus-value immobilière. La déclaration de cession, signée par le vendeur ou son mandataire, doit obligatoirement être rédigée et déposée par le notaire, accompagnée du paiement de la taxe, au service de publicité foncière auquel est rattaché le terrain. La plus-value sur terrain n'implique pas nécessairement une imposition importante, et votre timing pour planifier votre vente immobilière à la meilleure date peut vous permettre d'optimiser votre fiscalité.

Comment calculer la plus-value sur la vente d'un terrain constructible ?

Pour déterminer le montant de la plus-value obtenue suite à la vente d'un terrain constructible, il vous suffit de soustraire le prix de vente du terrain par son prix d'achat. Un montant positif signifie que le prix de vente est plus élevé que le prix d'achat, et donc que vous avez réussi à faire une plus-value lors de la vente de votre terrain. Inversement, un résultat négatif traduit un prix de vente inférieur au prix d'achat, et que vous êtes dans une situation de vente à perte. Voici un exemple de calcul de la plus-value à la suite de la vente d'un terrain constructible acheté 10 000 euros, et revendu ensuite 70 000 euros : Plus-value réalisée = prix de vente - prix d'achat = 70 000 € - 10 000 € = 60 000 €. Dans notre exemple, le montant de la plus-value est donc de 60 000 euros, et cette somme est, après un abattement, soumis à la taxe sur la vente d'un terrain constructible dont doit s'acquitter le propriétaire du terrain vendu.

La taxation de la plus-value sur la vente d'un terrain constructible

La taxe sur la vente d'un terrain constructible concerne tous les propriétaires qui décident de mettre en vente un terrain à bâtir, et touche aussi bien les personnes physiques (particulier, agriculteurs, entrepreneurs, etc.), que les personnes morales (SCI, société immobilière de copropriété, etc.), sans oublier les contribuables domiciliés hors de France. Elle s'applique précisément sur le montant de la plus-value réalisée après un abattement. Ces abattements varient selon la durée de détention du terrain, et votre impôt diminue proportionnellement à cette durée, à partir de la 6e année de détention du terrain. Cette imposition a fait l'objet de plusieurs modifications ces dernières années, complexifiant le régime fiscal déployé sur ce type de transactions immobilières. L'objectif des mesures mises en place par le gouvernement est de décourager une conservation trop longue des terrains constructibles par les propriétaires, et ainsi de faciliter la construction de nouveaux logements. La taxe sur la vente d'un terrain constructible est en réalité répartie entre deux impôts, calculés indépendamment l'un de l'autre : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux avec un taux qui s'élève à 17,2 % depuis janvier 2018.

Comment être exonéré de la taxe sur la plus-value d'une vente de terrain ?

Plusieurs cas de figure donnent droit à une exonération totale de la taxe sur les terrains constructibles, et vous profitez de l'intégralité du gain issu d'une plus-value dans les situations suivantes :

Vous possédez le terrain depuis plus de 30 ans ;
Votre prix de vente est inférieur à 15 000 € si vous êtes seul, et 30 000 € si vous êtes en couple ;
Vous réalisez une plus-value supérieure à 10 fois le prix d'achat initial ;
Vous n'êtes pas encore propriétaire de votre logement principal, et prévoyez d'affecter la somme dégagée lors de la vente du terrain pour acheter votre résidence principale dans les 24 mois. Vous devez de plus ne pas avoir été propriétaire de votre habitation principale au cours des 4 années qui précèdent la vente ;
Vous vendez votre terrain à un opérateur du logement social (OLS), ou à un particulier devant garantir au minimum 80 % de logements sociaux sur la construction post-vente.

La taxe portant sur la plus-value, vous n'êtes pas imposable si vous vous cédez votre terrain à un prix inférieur à celui auquel vous l'avez acquis. Ce cas de figure reste cependant assez rare, et la majorité des opérations immobilières engendrent une plus-value sujette à l'impôt. En revanche, vous n'êtes pas éligible à une réduction d'impôt lorsque vous décidez de transmettre votre terrain à un membre de votre famille.

Calcul de la taxe sur la vente d'un terrain constructible

Pour calculer le montant de votre taxe, vous devez dans un premier temps déterminer le montant de la plus-value que vous réalisez (voir ci-dessus). Vous devez ensuite y imputer l'abattement, déterminé selon la durée de détention de votre terrain, puis les taux des deux impôts qui composent cette taxation (impôt sur le revenu à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 % ). Référez-vous au tableau ci-dessous pour déterminer l'abattement dont vous bénéficiez en fonction de votre situation :

LES ABATTEMENTS TAXE SUR LA VENTE D'UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE. SOURCE : DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
Durée de détention	Taux de réduction de l'impôt sur le revenu	Taux de réduction des prélèvements sociaux
Moins de 5 ans	0 %	0 %
Entre la 6e et la 21e année de détention	+ 6 % par an	+ 1,65 % par an
Au cours de la 22e année de détention	4 %	1,60 %
Au-delà de la 22e année	Exonération totale	+ 9 % par an
Au-delà de la 30e année	Exonération totale	Exonération totale

Voici donc un exemple de calcul si vous réalisez une plus-value de 30 000 € sur un terrain que vous possédiez depuis 15 ans :

Impôt sur le revenu : le montant de l'abattement sur la plus-value est de 60 % (6 % x 10 années). La plus-value taxable est donc égale à 30 000 € - (60 % x 30 000 €) = 12 000 €. Le taux forfaitaire de l'impôt sur le revenu étant de 19 %, le montant de l'impôt sur le revenu attribué à la taxe sur la vente d'un terrain constructible s'élève donc à 12 000 € x 19 % = 2 280 €
Prélèvements sociaux : le montant de l'abattement sur la plus-value est de 16,5 % (1,65 % x 10 années). La plus-value taxable est donc égale à 30 000 € - (16,5 % x 30 000 €) = 25 050 €. Le taux des prélèvements sociaux étant de 17,2 %, le montant des prélèvements sociaux affectés à la taxe sur la vente d'un terrain constructible est égal à 25 050 € x 17,2 % = 4 308, 60 €

L'exonération de l'impôt sur le revenu s'acquiert donc après une période de détention de 22 ans, tandis que l'exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de conservation. Un abattement exceptionnel de 70 à 85 % est possible si vous répondez aux conditions pour en bénéficier :

Votre terrain est situé en zone A ou A bis (découvrez la zone de votre commune sur le site www.service-public.fr) ;
La signature de votre compromis de vente s'est produite avant le 31 décembre 2020 ;
L'acheteur s'engage à construire des logements dans les 4 ans à compter de la date d'acquisition du terrain.

Pour encourager les propriétaires à vendre leur terrain constructible, cet abattement peut atteindre 85 %, si plus de la moitié des constructions à venir sur le terrain sont des logements sociaux. L'astuce pour profiter de cet allègement fiscal consiste à vendre votre terrain constructible à un bailleur social.

Taxe sur la vente d'un terrain nu rendu constructible : les transactions concernées

Cette taxe concerne uniquement les terrains nus rendus constructibles suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU). Les transactions concernées sont celles dont le montant de la cession est supérieur à 15 000 euros, dont la plus-value est supérieure à 10 fois le prix d'acquisition, et il doit également s'agir de la 1re cession à titre onéreux du terrain. Le taux de cette taxation varie selon le montant de la plus-value, et est égal à 5 % si votre plus-value représente entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition, et à 10 % si elle est plus de 30 fois supérieure au prix d'acquisition. À titre d'exemple, un terrain acheté 30 000 € puis revendu ensuite 330 000 € engendre une plus-value de 300 000 €, soit 10 fois le montant déboursé pour l'achat antérieur du terrain. Cette opération est donc taxée à hauteur de 5 %, et l'impôt que doit payer le vendeur du terrain s'élève à 15 000 €. Cette taxation ne concerne pas les terrains rendus constructibles avant le 13 janvier 2010, et si l'acheteur décide ensuite de revendre le terrain, il n'est pas dans l'obligation de s'acquitter de cet impôt.