L’achat d’un appartement s’accompagne de dépenses supplémentaires : les charges de copropriété. Cette contribution financière versée par chaque copropriétaire peut faire mal au portefeuille. Le logement qui, de prime abord, paraissait être une bonne affaire peut en réalité devenir un gouffre financier. Pour éviter les déconvenues, prenez le temps d’estimer le montant des charges de copropriété avant de signer le compromis de vente. Comment sont-elles réparties ? Comment les calculer ? Quels sont les postes qui alourdissent le plus les charges de copropriété ? Toutes les réponses dans cet article.

Les différentes charges de copropriété

Vous convoitez un appartement et souhaitez estimer le montant des charges de copropriété afin de calculer votre budget ? Avant de sortir votre calculatrice, il est indispensable de comprendre à quoi correspondent les charges de copropriété. En effet, il existe plusieurs types de charges :

Les charges générales

Il s’agit des dépenses courantes nécessaires pour l’entretien et la conservation de l’immeuble. Elles incluent :

  • Les frais de nettoyage des communs ;
  • Les frais d’entretien et de maintenance (chaudière, ascenseur, espaces verts…) ;
  • Les assurances obligatoires ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Les frais de conciergerie ;
  • Les frais d’enlèvement d’ordures ménagères ;
  • Etc.

Ces charges sont relativement prévisibles : elles varient peu d’un mois à l’autre. Vous n’aurez pas de sueurs froides à la lecture du décompte.

Les charges exceptionnelles

Vous pourriez en revanche en avoir en découvrant la somme à payer pour les travaux dans l’immeuble. Bien qu’exceptionnelles, ces dépenses conséquentes peuvent faire un gros trou dans vos finances. La bonne nouvelle ? Elles deviennent elles aussi prévisibles. Depuis l’entrée en vigueur du Plan Pluriannuel de Travaux(PPT) au 1er janvier 2023, chaque immeuble de plus de 15 ans est dans l’obligation d’établir un calendrier prévisionnel de travaux de rénovation et d’amélioration énergétique pour les 10 prochaines années.  

Les travaux sont échelonnés dans le temps pour permettre aux copropriétaires de mieux gérer leur budget, au futur acquéreur d’acheter en connaissance de cause… Et pour éviter la loi des séries, ce scénario catastrophe redouté par les copropriétaires où les tuiles s’enchaînent : toit qui fuit, chaudière qui rend l’âme, façade décrépie… Fini de repousser les travaux à la semaine des 4 jeudis, jusqu’à se retrouver dos au mur, avec un immeuble qui menace de s’effondrer ! 

Les charges spéciales

Ces charges sont uniquement payées par copropriétaires. Les — malheureux — élus ? Ceux qui par exemple utilisent l’ascenseur chaque jour pour rejoindre leur appartement. À eux de payer les charges d’entretien et de maintenance de l’ascenseur. Celui qui habite au rez-de-chaussée en est exempté — sauf bien sûr s’il utilise l’ascenseur pour se rendre à la cave ou au parking. Vous habitez au cinquième et n’empruntez jamais l’ascenseur ? Un geste bénéfique pour votre santé, mais qui ne changera rien niveau budget. C’est l’usage théorique qui est pris en compte, et non l’usage effectif.

Les quotes-parts et le PPT pour estimer les charges de copropriété

Vous l’avez compris, les charges de copropriété représentent une somme supplémentaire à ne pas prendre à la légère. Pour éviter de vous retrouver dans le rouge une fois devenu propriétaire — et surtout copropriétaire, anticipez ! Il est possible d’estimer le montant des charges de copropriété avant d’acheter. Pour ce faire, vous pouvez vous baser sur deux éléments : votre quote-part dans l’immeuble et le PPT.

Des charges dépendantes de votre quote-part

Chaque copropriétaire doit apporter sa pierre à l’édifice, en versant une somme définie. Cette somme n’est pas identique pour tous. Elle dépend des tantièmes, c’est-à-dire la quote-part de chacun dans l’immeuble. Une règle logique, et surtout équitable ! Ceux qui possèdent une plus grosse part du gâteau paient davantage. Ceux qui sont les mieux lotis également. Les tantièmes sont en effet calculés à partir de différents paramètres : la superficie du lot, son confort, la présence d’espaces extérieurs, etc.

Pour obtenir une estimation du montant de votre contribution financière, vous devez diviser le nombre de tantièmes de votre lot par le nombre de tantièmes total, et multiplier ce résultat par le montant des charges de copropriété (charges générales, travaux…). Sans oublier d’ajouter les charges spéciales, si vous êtes concerné par celles-ci.

Pour connaître les tantièmes de l’appartement convoité, consultez le règlement de copropriété.

Le PPT, un outil pour estimer le coût des travaux avant d’acheter

Comme évoqué dans le point précédent, les gros travaux en copropriété ne sont désormais plus ce fardeau qui vous tombe dessus au pire moment. Consultable par tout futur acquéreur, le Plan Pluriannuel de Travaux donne une estimation du budget à prévoir pour les chantiers à venir. Vous achetez donc en toute connaissance de cause. À partir de ce document, vous pouvez calculer le montant à mettre de côté chaque mois pour les travaux de l’immeuble. Le coût des travaux est élevé ? Faites jouer vos talents de négociateur en tentant de faire baisser le prix d’achat de l’appartement. Si le budget est vraiment trop conséquent, vous pouvez aussi passer votre chemin et vous lancer dans la recherche d’un autre appartement à vendre.

Ces paramètres qui augmentent le montant des charges de copropriété 

Certaines charges sont incompressibles. C’est le cas de l’assurance du bâtiment ou encore du contrôle et de l’entretien de la chaudière. D’autres, en revanche, peuvent être évitées, ou du moins réduites. Certains immeubles coûtent plus chers que d’autres. Voici les caractéristiques qui font grimper le montant des charges de copropriété.

De grands espaces verts à entretenir

L’élément qui vous a le plus attiré dans l’annonce immobilière, c’est ce jardin spacieux avec des parterres fleuris et des arbres sous lesquels se prélasser l’été. Un vrai bonheur de se lever chaque matin avec la vue sur ce havre de verdure ! Oui, mais cela a un prix. Pour que ce paradis vert ne se transforme pas en une jungle épaisse, il va falloir l’entretenir régulièrement. Pour les grandes superficies, il est vivement recommandé de faire appel à une entreprise qui possède le matériel approprié. Le coût dépend de la surface à entretenir et des espèces — certaines exigent une taille rigoureuse et technique, entre autres.

Un ascenseur

L’ascenseur, c’est pratique ! Même les plus sportifs ne peuvent le nier. Emprunter la cage d’escalier chargé comme un mulet, c’est tout sauf commode. Surtout si elle est lugubre, étroite, et que vous habitez au sixième. Plus vous habitez haut, plus vous payez. Eh oui, encore ces fameux tantièmes !

Le syndic

Le syndic, c’est le chef d’orchestre de l’immeuble. Il gère tout de A à Z, de la paperasse à l’organisation des travaux, en passant par la comptabilité. Ce service a un prix ! S’en passer ? Hors de question, un immeuble a besoin d’un syndic comme un bateau a besoin d’un capitaine. En revanche, celui-ci peut être bénévole. L’un des copropriétaires endosse ce rôle et se charge de la gestion quotidienne de l’immeuble. Personne n’a les compétences pour assurer toutes les fonctions requises ? L’union fait la force. Le syndic coopératif est une autre alternative au syndic professionnel pour réduire les charges de copropriété. Dans ce cas, la gestion n’est plus assurée par un seul propriétaire, mais par plusieurs. Notez que ces deux types de syndics sont uniquement indiqués pour les petites copropriétés.

L’état du bâtiment

Une chaudière vieillotte, une façade toute décrépie, des châssis qui datent de plus de 20 ans… C’est la promesse de travaux de rénovation nombreux et onéreux. D’ici quelques dizaines d’années, de tels bâtiments ne devraient plus se trouver sur le marché, le PPT obligeant les copropriétaires à réaliser les travaux au fur et à mesure.

La performance énergétique

Plus l’immeuble ressemble à une passoire, plus cela va vous coûter cher. Au niveau de votre facture de chauffage, mais aussi en termes de travaux d’amélioration énergétique puisque, rappelons-le, ceux-ci sont devenus obligatoires depuis l’entrée en vigueur du PPT. À nouveau, ce type d’immeubles ne devrait plus être présent sur le marché d’ici quelques dizaines d’années. En attendant, mieux vaut être averti !

Bon à savoir : Si vous achetez l’appartement pour le louer, vérifiez le DPE. Depuis janvier 2023, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Ceux étiquetés F leur emboîtent le pas en 2028, suivis par ceux notés E en 2034. Pour que votre investissement reste rentable, la décote sur le prix d’achat doit être supérieure au coût des travaux. À vos calculs !

(Source : superimmo.com – Image : freepik.com)