La plus-value de la résidence principale
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre résidence et son prix de cession. Si cette différence est positive, elle est considérée comme une plus-value (sinon il s’agit d’une « moins-value »).
Pour obtenir la plus-value, il faut calculer la plus-value brute : le prix de vente – le prix d’achat = la plus-value brute. Dans le cas d’un héritage, le prix d’achat est alors déterminé par le notaire s’occupant de la cession immobilière.
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale
Le code général des impôts prévoit que la plus-value faite sur la vente de votre résidence principale (appartement ou maison) est exonérée d’impôts.
Dès lors, il est important de définir ce qu’est votre résidence principale. Il s’agit de votre résidence habituelle et effective, celle que vous occupez la majeure partie de l’année.
Si vous vendez une dépendance considérée comme immédiate et nécessaire (un garage, une chambre de bonne, une cave), vous bénéficiez également de l’exonération d’impôts.
Si vous décidez d’occuper un logement juste avant sa vente dans le but d’être exonéré, il ne sera pas considéré comme votre résidence principale. Par contre, si vous quittez votre résidence principale avant sa vente, vous serez exonérés à condition d’avoir occupé l’habitation jusqu’au moment de sa mise en vente. La vente doit intervenir dans l’année qui suit.
Cas particuliers d’exonération sur la plus-value
La plus-value faite sur la vente d’un logement peut également être exonérée d’impôts selon certains cas particuliers :
- Vous vivez dans un logement de fonction qui est, en principe, votre résidence principale. Mais, si votre conjoint et vos enfants vivent dans un autre logement dont vous êtes propriétaire, celui-ci peut être considéré comme votre résidence principale.
- Vous avez dû quitter votre résidence principale pour entrer dans une résidence médicalisée (maison de retraite, foyer médicalisé) du fait de votre âge ou de votre handicap. Si vous vendez votre logement dans un délai de deux ans et s’il est resté vide depuis, il sera toujours considéré comme votre résidence principale. Ce cas particulier est soumis à un plafond de ressources et à la non-imposition de l’ISF.
Les autres plus-values exonérées d’impôts
D’autres plus-values réalisées peuvent être exonérées d’impôts :
- Première vente d’un logement qui n’est pas la résidence principale
- A partir de 30 années de détention du bien immobilier
- Vente inférieure à 15 000 € pour une personne seule et à 30 000 € pour un couple
- Vente de non-résidents en France
- Vente au profit d’un organisme ou de particuliers dans le but de réaliser des logements sociaux
- Certaines opérations immobilières : expropriation etc.
- Vente d’un logement en zone tendue
- Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et vous utiliserez cette plus-value pour l’acquérir
Comment calculer l’impôt sur la plus-value ?
Si vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value (vente de résidence secondaire par exemple), voici le calcul.
D’abord, il faut prendre en compte deux abattements :
- L’abattement pour durée de détention : le taux d’abattement pour durée de détention se calcule pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
- L’abattement exceptionnel de 70 % : il s’applique si votre logement est détruit pour la construction d’immeubles ou s’il est situé dans une zone tendue.
Une fois ces abattements appliqués, le taux d’imposition de votre plus-value est de 36,2 %. Les plus-values supérieures à 50 000 € sont soumises à un impôt supplémentaire compris entre 2 % et 6 %.
(Source : aucoeurdelimmo.com – Image : freepik.com)
