L'indivision est un régime juridique fréquemment utilisé qui permet à plusieurs personnes d'être propriétaires d'un même bien immobilier. Elle favorise l'achat et la gestion du bien.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision correspond à une situation juridique grâce à laquelle au moins deux personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien, à parts égales ou inégales. En permettant à plusieurs personnes, appelés indivisaires, d'exercer leur droit de propriété sur un même bien, l'indivision s'opère souvent dans le cadre d'une succession. Régie par un contrat qui réparti la propriété du logement entre les acheteurs en fonction de leur participation budgétaire, l'indivision facilite le financement d'un achat immobilier puisque plusieurs individus y participent. La part des participants n'est cependant pas identifiable matériellement, et le bien (appelé indivis) appartient ainsi à tous les héritiers en cas de décès des légataires. Il est important de rappeler qu'il est également possible d'acheter un terrain en indivision. 

Pourquoi faire une indivision ?

L'indivision apparaît comme une solution simple et facile pour acheter à plusieurs un bien immobilier. Contrairement à la SCI (Société Civile Immobilière), l'indivision ne nécessite en effet aucune démarche particulière. Il est ainsi fréquent que les couples liés par un Pacs optent pour le régime spécifique de l'indivision plutôt que pour le régime de séparation des patrimoines, qui s'applique automatiquement. L'inconvénient, dans le cadre du régime de l'indivision spécifique au Pacs, c'est qu'un partenaire ne dispose d'aucun recours contre l'autre en cas de faible contribution (voire d'absence totale de contribution) au financement des biens acquis.

Comment fonctionne l'indivision ?

Chaque acquéreur est propriétaire du bien, à hauteur de sa contribution financière. Sa quote-part ne se distingue donc pas matériellement. Les parts sont réparties au moment de l'achat : 30/70, 40/60, 50/50... À la suite de l'achat, chaque indivisaire a des droits sur le bien, dans sa totalité. Les décisions importantes doivent donc être prises à l'unanimité. Les propriétaires sont tenus de régler les dettes de l'indivision (travaux, impôts...), à proportion de leur quote-part. Par conséquent, il est essentiel d'évaluer les risques de mésentente en amont. Un désaccord pourrait en effet entraîner une situation de blocage.

Que signifie sortir de l'indivision ?

Le régime de l'indivision est provisoire et l'article 815 du Code civil prévoit que "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention". Ainsi, si l'un des propriétaires décide de vendre sa quote-part, les autres indivisaires ne pourront s'y opposer. Ils peuvent néanmoins racheter la part cédée. Si ce droit de préemption n'est pas exercé, le bien doit être vendu. On dit que le propriétaire qui vend sa part ''sort'' de l'indivision.

Peut-on vendre sa part en indivision ?

Vous pouvez à tout moment vous séparer sans motif de votre quote-part en la vendant, à moins d'avoir opté pour une convention d'indivision à durée indéterminée. Les autres indivisaires restent toutefois prioritaires. Si aucun n'est intéressé, une personne étrangère à l'indivision pourra se porter acquéreur. Le bien peut aussi être vendu dans sa totalité. Le prix obtenu sera partagé au prorata des parts respectives des indivisaires. Il est également possible d'opter pour un partage des biens indivis, à condition de trouver un terrain d'entente sur leur valeur. Le notaire établira un acte liquidatif déterminant la part de chacun des coindivisaires. Si les biens ne peuvent être répartis de manière équitable, celui qui reçoit un lot dont la valeur est inférieure à ses droits peut exiger une indemnisation appelée ''soulte''. En cas de désaccord, la sortie de l'indivision peut se faire par voie judiciaire.

Quels sont les frais pour sortir de l'indivision ?

Pour sortir d'une indivision concernant un bien immobilier, le recours à un notaire est indispensable afin d'acter le partage. Toutefois, cet acte écrit est assujetti à un droit d'enregistrement. Son taux est fixé à 2,5 % de la valeur de l'actif partagé. La loi de finances de 2020 offre néanmoins une réduction lorsque la sortie de l'indivision est liée à un divorce, une séparation de corps ou à une rupture de Pacs. Le taux a été ramené à 1,8 % pour des partages effectués en 2021, puis à 1,10 % pour ceux réalisés en 2022. Les partages d'indivisions d'autre nature, par exemple dans le cadre d'une succession, demeurent soumis au taux de 2,5 %. Les frais de notaire concernant le rachat de parts indivises restent identiques à une acquisition immobilière classique.

Qui paie les frais de sortie d'indivision ?

Les frais de sortie d'indivision sont répartis entre les différents intéressés. Lors d'une succession, les héritiers payent ces frais de partage à hauteur de leur quote-part sur le bien immobilier. Dans le cas d'un divorce, chacun des époux doit participer au paiement de ces frais.

Comment mettre un bien immobilier en indivision ?

L'indivision doit impérativement être établie par écrit, sous peine de nullité. En présence d'un bien immobilier, il est également obligatoire de recourir à un notaire. Cet acte liste les biens indivis et précise les droits de chaque indivisaire. Une convention d'indivision peut être établie pour une durée déterminée (cinq ans au maximum) ou indéterminée. Elle fixe notamment les règles de l'indivision (répartition des dépenses, montant de l'indemnité d'occupation si le bien est occupé exclusivement par l'une des parties...). Les propriétaires restent libres de renouveler cet accord par tacite reconduction. Si la convention a été établie pour une durée indéterminée, aucun des propriétaires ne pourra exiger la vente afin d'obtenir sa part.

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