Frais de notaire : logement neuf ou ancien, quelle différence ?
Les frais à payer pour l'achat immobilier, désignés à tort comme les frais de notaire, alourdissent la facture des acquéreurs d'une maison ou d'un appartement ancien. Ils sont en revanche réduits pour la construction ou l'achat d'un logement neuf. Reportée à cause de l'épidémie de Covid-19, la dernière révision des tarifs réglementés des notaires est entrée en vigueur le 1er janvier 2021.
Barème 2022 des frais de notaire en pourcentage du prix d'achat
Barème : pourcentage de frais de notaire pour l'achat d'une maison ou d'un appartement après le 1er janvier 2021
Pour la part d'émoluments du notaire proportionnels au prix d'acquisition, un pourcentage de frais de notaire pour l'achat d'une maison, d'un appartement ou d'un immeuble entier est appliqué par franches.
L'entrée en vigueur du nouveau barème de la rémunération du notaire au titre d'un achat immobilier (hors émoluments de formalités et frais annexes), censée intervenir le 1er mai 2020, a été repoussée au 1er janvier 2021 à cause de l'épidémie de Covid-19. Un arrêté, modifiant le calendrier indiqué dans l'arrêté du 28 février 2020 fixant les nouveaux tarifs, est paru au Journal Officiel du 29 avril 2020.
La nouvelle méthode de calcul, qui est valable jusqu'au 28 février 2022, se base sur le barème suivant :
| Barème des frais de notaire 2021 (applicables du 1er janvier 2021 au 28 février 2022) | |
|---|---|
| Source : Légifrance, arrêté du 28 février 2020, article A.444-65 du Code du commerce | |
| Prix | Pourcentage |
| De 0 à 6.500 euros | 3,870% |
| De 6.501 à 17.000 euros | 1,596% |
| De 17.001 à 60.000 euros | 1,064% |
| 60.001 euros et plus | 0,799% |
Ce barème (comme le précédent) s'applique à toutes les transactions immobilières, que le logement soit neuf ou ancien.
Avant l'annonce du report, un arrêté paru dans le Journal Officiel daté du 28 février 2020 était entré en vigueur le 1er mars 2020. Il précisait que le barème en vigueur depuis le 1er mai 2016 s'appliquait pour :
- « les émoluments des prestations effectuées avant le 1er mai 2020 »
- les émoluments « dont la réalisation a donné lieu, avant le 1er mars 2020, au versement par le client d'un acompte ou d'une provision, ou à l'engagement par l'un des notaires intervenant de frais ou débours »
Barème : pourcentage de frais de notaire pour l'achat d'une maison ou d'un appartement avant le 1er janvier 2021
Les tarifs réglementés des notaires au titre d'un achat immobilier en vigueur avant ceux appliqués depuis le 1er janvier 2021 (voir ci-dessus) sont les suivant :
| Barème des frais de notaire 2020 (applicables du 1er mai 2016 au 31 décembre 2020) | |
|---|---|
| Source : Légifrance, arrêté du 26 février 2016 | |
| Prix | Pourcentage |
| De 0 à 6.500 euros | 3,945% |
| De 6.501 à 17.000 euros | 1,627% |
| De 17.001 à 60.000 euros | 1,085% |
| 60.001 euros et plus | 0,814% |
Calcul des frais de notaire au barème 2022 selon le prix d'achat
En appliquant le barème au prix d'acquisition, voici le détail des frais de notaire à payer selon le prix de sa maison ou de son appartement :
- 100.000 euros de prix de vente : 1.1996,25 euros pour la rémunération du notaire
- 150.000 euros : 1.595,75 euros
- 200.000 euros : 1.995,25 euros
- 250.000 euros : 2.394,75 euros
- 300.000 euros : 2.794,25 euros
- 400.000 euros : 3.593,25 euros
- 500.000 euros : 4.392,25 euros
- Un million d'euros : 8.545,42 euros
À NOTER : la réforme de la loi Macron permettait aux notaires de proposer des remises de 10% à leurs clients lorsque le prix de vente dépasse 150.000 euros. L'arrêté du 28 février 2020 porte ce taux de remise à 20%, applicable désormais lors le prix de vente est supérieur à 100.000 euros.
Calcul des frais de notaire 2022
Composition des frais de notaire : émoluments et taxes
Que l'on achète dans l'ancien ou dans le neuf, toute transaction immobilière est soumise à des frais d'acquisition.
Parmi les frais liés à l'achat immobilier, plus que les frais d'agence, ce sont les frais de notaire qui pèsent le plus lourd. Derrière cette appellation erronée – puisque le notaire n'encaisse qu'une partie de la somme versée – se cachent trois prélèvements de nature distincte :
- la rémunération du notaire, soumise à un régime de tarifs réglementés et assujettie à la TVA
- les impôts et taxes, essentiellement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
- la contribution de sécurité immobilière ou CSI (souvent confondue avec la taxe de publicité foncière) au taux de 0,10%, due à l'État français
Important : parmi ces trois composantes, seule la fiscalité diffère entre l'achat d'un logement ancien et celui d'un logement neuf.
À NOTER : la plupart des notaires pratiquent une activité de négociation similaire à celle d'une agence immobilière. Dans ce cadre, le notaire accompagne le vendeur dans sa vente et l'acheteur dans sa recherche de biens immobiliers. Les tarifs de la négociation immobilière effectuée par le notaire sont libres, donc variables d'un office notarial à l'autre.
Il y a une part de frais fixes et une part de frais variables, proportionnels au prix d'acquisition (calculés en pourcentage du prix d'achat).
Frais de notaire calculés en pourcentage du prix d'achat
L'essentiel des frais de notaire sont proportionnels au prix d'acquisition. Il s'agit :
- des émoluments proportionnels de vente (rémunération du notaire)
- des droits de mutation à titre onéreux ou DMTO (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement) reversés aux départements et aux communes
- de la contribution de sécurité immobilière (CSI), perçue au profit de l'État, au titre de la publicité foncière (inscription au fichier immobilier)
Frais de notaire dont le montant est fixe, au forfait
Plusieurs sommes à payer au titre des frais de notaire ne sont pas proportionnels au prix d'achat. C'est le cas :
- des émoluments de formalités
- de certains frais annexes appelés débours ou déboursés
Les émoluments de formalités font partie de la rémunération du notaire. Ils correspondent aux démarches administratives effectuées par le notaire avant et après la signature de l'acte d'acquisition. Leur montant est fixe et prévu dans le barème des tarifs réglementés des notaires.
À quoi correspondent les débours ou déboursés dans le cadre d'une acquisition immobilière ? À des frais annexes à la rédaction de l'acte d'acquisition. Le notaire peut, en effet, être conduit à faire intervenir des tiers et à effectuer des déplacements. Les factures correspondantes sont refacturées à l'acquéreur sous cette appellation de débours ou déboursés et leur montant n'est connu qu'au moment de la finalisation de l'opération.
Les impôts sur l'achat immobilier dans le neuf et l'ancien
En réalité, c'est la fiscalité qui fait toute la différence entre les frais d'acquisition d'une maison neuve ou d'un appartement neuf d'une art, et d'un appartement ancien ou d'un pavillon ancien d'autre part.
Frais de notaire dans l'ancien : part de droits de mutation
Les droits de mutation à titre onéreux prélevés pour l'achat d'un logement ancien sont fixés au maximum à 5,81% du prix de vente. Ils sont encaissés par le Trésor public pour le compte
- du département (3,80 à 4,50% du prix selon le département)
- de la commune (1,20% partout)
- et de l'Etat qui prélève 2,37% des sommes perçues par les départements.
Dans presque tous les départements, les DMTO sont fixés à 5,81%. Seuls l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte (5,11%) pratiquent des taux inférieurs.
Frais de notaire dans l'immobilier neuf : DMTO réduits
Les DMTO, correspondant uniquement à la taxe de publicité foncière, sont limités à 0,71% du prix de vente hors TVA, qui se monte à 20% (5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). C'est pourquoi on parle de frais de notaire réduits pour l'achat d'un logement neuf. Ce taux est systématiquement appliqué partout en France.
En revanche, la vente d'un logement neuf (construit depuis moins de 5 ans) de particulier à particulier est soumise aux frais de notaire comme s'il s'agissait d'une transaction dans l'ancien.
Exemple de calcul de frais de notaire à Paris
Un couple achète un appartement ancien à Paris au prix de 500.000 euros. La ville de Paris applique le taux maximum de DMTO (5,81%). Les acquéreurs doivent donc payer 34.803,70 euros euros de frais de notaire dont :
- 29.033 euros au Trésor Public au titre des DMTO (taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement)
- 4.392,25 euros d'émoluments du notaire
- 500 euros de contribution de sécurité immobilière (inscription au fichier immobilier)
- 600 euros de frais annexes ou débours
- 878,45 euros de TVA sur les émoluments du notaire
Les montants ci-dessus sont issus d'une simulation (réalisée après la publication de l'arrêté fixant les futurs tarifs des émoluments des notaires), proches mais non représentatifs des montants effectifs à payer
En comparaison, les frais prélevés sur l'achat d'un logement neuf au même prix (hors TVA) se limitent à 9.950 euros. Soit une différence de près de 25.000 euros en faveur de l'immobilier neuf.
Néanmoins, si l'on ajoute la TVA, le prix de vente du logement neuf est augmenté de la TVA soit 20% du prix HT (hors taxes). Ainsi, le prix du logement neuf TVA au taux de 20% comprise se situe à 600.000 euros. Les frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf ne suffisent pas à compenser l'augmentation de prix causée par l'application de la TVA.
Simulateur de calcul de frais de notaire
Pour anticiper cette dépense supplémentaire, les futurs acquéreurs peuvent faire une simulation afin de connaître le montant des frais de notaire à payer pour leur achat immobilier. Les Notaires de France proposent un simulateur gratuit, de même que l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil). Ces outils permettent d'effectuer des simulations pour l'achat d'un logement ancien, d'un logement neuf ou d'un terrain à construire en fonction de sa localisation (par départements) et du prix d'achat.
Le simulateur des notaires est un peu plus précis puisqu'il prend en compte :
- dans le neuf la nature de l'acquisition (bien vendu sur plans en l'état futur d'achèvement – Vefa – ou dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle – CCMI) et
- le mode de financement de l'acquisition (sans emprunt, emprunt avec garantie de type Crédit Logement ou emprunt avec garantie hypothécaire). De plus, l'outil de simulation des notaires donne le détail entre ce qui revient effectivement au notaire et la part de TVA sur ses émoluments, alors que le simulateur de l'Anil donne un total TTC.
Dans les deux cas, il s'agit d'estimations, donnant un montant approximatif, qui ne préjugent pas du montant final des frais d'acquisition à payer.
(Source : toutsurmesfinances.com - Image : fr.freepik.com photo créé par jcomp)
