Condition suspensive : fonctionnement et formulation

CONDITION SUSPENSIVE. La condition suspensive est une clause intégrée dans une promesse de vente ou un compromis de vente. Elle détermine la finalité d’une vente et protège les deux parties.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ? 

Une condition suspensive est une clause insérée dans l’avant-contrat d’une vente immobilière et qui permet à l’acheteur de se retirer d’une transaction immobilière sans verser de contrepartie financière si la condition n’est pas remplie. Ainsi, une condition suspensive protège l’acquéreur et le vendeur en les libérant légalement de leur obligation d’aller au terme de la vente en cas d’imprévu : un prêt immobilier refusé, une préemption de collectivité ou encore un refus de permis de construire.

Généralement assurée par un notaire, la rédaction des clauses suspensives et leur intégration dans la promesse ou dans le compromis de vente résultent d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Pour qu’une condition suspensive soit valable, sa non réalisation ne doit pas être causée par une négligence de l’acquéreur ou du vendeur : elle doit impérativement émaner d’un imprévu allant à l’encontre de la volonté des deux parties. Prenez donc le temps de définir des conditions suspensives adaptées à votre situation et au bien immobilier que vous ciblez, car elles ont le pouvoir de faire basculer une vente immobilière. Vous pouvez insérer le nombre de conditions suspensives que vous désirez, à condition que les deux parties impliquées les approuvent. Attention tout de même à ne pas trop conditionner la réalisation de la vente immobilière, car il suffit qu’une des clauses ne soit pas validée pour rendre l’avant-contrat caduc, et donc provoquer l’annulation de la vente. Il est également important de rappeler que sans une condition suspensive, l’acheteur s’expose à des pénalités financière en cas d’annulation de l’opération.

Comment fonctionne une condition suspensive ? 

Les conditions suspensives souvent utilisées dans un compromis de vente sont les suivantes :

• La condition suspensive d’obtention de prêt, qui implique que le crédit immobilier doit être accordé au vendeur pour concrétiser la vente ;
• La condition suspensive d’obtention de permis de construire, qui nécessite l’attribution d’un permis de construire de la mairie ; 
• L’absence de servitude, comme le droit de passage, et les servitudes de cour commune ou de droit privé ;
• Le droit de préemption, qui rompt le processus de vente en cas de priorité d’un ayant droit, ou d’une collectivité locale ;
• La vente d’un autre bien immobilier, qui permet à l’acheteur d’annuler la vente s’il ne parvient pas à vendre de son côté le logement dont il est propriétaire ; 
• La condition suspensive de réalisation de travaux, qui autorise une annulation lorsque des travaux à la charge du propriétaire n’ont pas été réalisés.

D’autres conditions suspensives peuvent être incorporées dans votre compromis de vente, comme l’obtention du dossier de diagnostics immobiliers obligatoires, l’absence de toute hypothèque supérieure au prix de vente, ou encore l’autorisation de changement de destination. Le délai de rétractation légal de 10 jours, dont bénéficie l’acheteur pour invalider le compromis de vente, constitue également une condition suspensive. Ce délai est par ailleurs négociable, et peut être prolongé avec l’approbation des deux parties.

La condition suspensive de prêt 

La condition suspensive de prêt immobilier est la clause suspensive la plus courante. Elle est obligatoire pour toute vente immobilière, et doit figurer dans le compromis de vente que vous signez. Cette condition autorise l’acheteur à se rétracter s’il ne parvient pas à décrocher son crédit immobilier auprès d’une banque, ou d’un autre organisme de crédit. Pour que la condition soit recevable, elle doit présenter les détails du projet de financement de l’acheteur : le montant de la somme empruntée, l’apport personnel, le taux d’intérêt ou encore les échéances de remboursement. L’acquéreur doit ensuite mettre en évidence le refus d’au moins trois banques différentes pour pouvoir se libérer de ses obligations. En revanche, si le prêt est homologué, la vente devient définitive.

Comment formuler une condition suspensive ?

Les conditions suspensives conditionnent la réalisation de la vente immobilière, et doivent donc être formulées de manière précise dans votre compromis de vente. Dans la grande majorité des cas, c’est l’acheteur qui est chargé de les mettre en place, même si l’insertion des conditions suspensives découle d’un dialogue et d’un accord avec le vendeur. On n’est jamais trop prudent, et nous vous conseillons de faire appel à un notaire ou un agent immobilier, pour rédiger et inclure des conditions suspensives qui protègent vos intérêts et ceux du vendeur.

La condition suspensive est-elle obligatoire ?

Il n’est pas obligatoire d’inscrire une condition suspensive dans un avant-contrat de vente immobilière. En revanche, la condition suspensive d’obtention de prêt devient obligatoire dès qu’un acheteur finance l’acquisition de son bien en ayant recours à un crédit immobilier. Bien souvent, la condition suspensive de non exercice du droit de préemption figure également dans le compromis de vente.

Quelle est la durée de validité d’une condition suspensive ? 

La durée de validité minimale d’une condition suspensive est d’un mois, à compter de la date de signature de votre acte notarié (compromis de vente). En pratique, le délai fixé varie généralement entre 45 et 60 jours. Une période normalement suffisante, pour obtenir une réponse de la banque suite à votre demande de prêt. N’hésitez pas à négocier un délai plus important, car les établissements de crédit tardent parfois à traiter les dossiers. Mentionner une durée de validité est indispensable pour toute condition suspensive, afin d’éviter d’en perdre le bénéfice et de verser une contrepartie financière liée à sa non réalisation. Un délai supplémentaire de 8 jours (prorogation de condition suspensive) à compter de la date limite initiale permet à l’acquéreur de justifier son retard. 

Comment faire valoir une condition suspensive ?

L’acheteur ou le notaire peuvent faire valoir une condition suspensive, lorsque cette dernière n’est pas réalisée. La démarche doit être effectuée avant la signature de l’acte authentique de vente, sauf si une clause du contrat indique une date limite spécifique. Pour apporter la preuve de la non réalisation d’une condition suspensive, il convient d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à l’attention du vendeur, sans oublier d’y ajouter les pièces justificatives, qui attestent de la non réalisation de la clause suspensive.

Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com