Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Un certificat d’urbanisme est un document, régit par l’article L410-1 du Code de l’urbanisme, qui vise à informer le demandeur au sujet d’une parcelle de terrain. Bien qu’étant facultatif, il est fortement recommandé de demander ce document si vous souhaitez acheter un terrain immobilier ou entamer une démarche de construction. Il existe deux sortes de certificat d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information, qui rappelle les règles d’urbanisme pour un terrain précis, et le certificat d’urbanisme opérationnel, qui indique si le projet est faisable ou non (voir ci-dessous). Les informations contenues dans un certificat d’urbanisme portent sur :

• La réglementation d’urbanisme en vigueur ;
• Les taxes et participations d’urbanisme applicables ;
• Les limitations administratives au droit de propriété existantes, telles que la localisation du terrain près d’un monument historique ou la présence de servitudes d’utilité publiques ;
• L’éventuelle localisation du terrain dans une ancienne zone industrielle répertoriée ;
• L’éventuelle localisation du terrain dans une zone soumise au droit de préemption, c’est-à-dire qu’une personne physique ou morale est prioritaire pour acheter le terrain.

Notez toutefois que le certificat d’urbanisme, malgré son importance considérable, n’accorde pas pour autant l’autorisation de construire.

Qui délivre les certificats d’urbanisme ?

Ce sont les mairies qui sont habilitées à délivrer des certificats d’urbanisme. Après la réception d’une demande de certificat, la mairie de la commune dans laquelle se trouve le terrain concerné dispose d’un délai d’un mois pour envoyer un certificat d’information au demandeur, et de deux mois pour lui envoyer un certificat opérationnel.

Qui peut demander un certificat d’urbanisme ?

Le propriétaire du terrain peut demander un certificat d’urbanisme, tout comme une personne potentiellement intéressée par l’achat de ce terrain. À noter que si c’est un tiers qui effectue la demande de certificat, le propriétaire du terrain n’en sera pas informé, ce qui préserve l’identité des éventuels acheteurs.

Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?

Pour obtenir un certificat d’urbanisme, il est nécessaire d’en faire la demande, en complétant le formulaire Cerfa n°13410*06. Une fois rempli, ce formulaire contiendra les informations suivantes :

• Identité de la personne effectuant la demande ;
• Objet de la demande de certificat ;
• Informations concernant le terrain : superficie, localisation, références cadastrales.

En fonction de votre demande, les pièces justificatives suivantes pourront vous être demandées :

• Un plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune ;
• Un plan du terrain si celui-ci comprend déjà des constructions.

Si votre demande concerne un certificat opérationnel, vous devrez également joindre à votre dossier une note descriptive indiquant l’usage qui sera fait du bâtiment à construire. Selon les modalités définies par la commune où se trouve le terrain, votre demande pourra être :

• Déposée auprès de la mairie concernée ;
• Envoyée à la mairie concernée en courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Envoyée par voie dématérialisée.

Les modalités d’envoi de demande de certificat d’urbanisme dépendant des communes, il vous sera nécessaire de vous renseigner en amont auprès de la mairie afin d’en prendre connaissance. Votre dossier de demande devra contenir au moins 2 exemplaires du formulaire Cerfa n°13410*06 pour un certificat d’information et 4 exemplaires pour un certificat opérationnel.  À ceux-ci pourront s’ajouter :

• 1 exemplaire si le terrain visé se trouve au sein d’un périmètre protégé des monuments historiques ;
• 2 exemplaires si le terrain visé se trouve dans un parc national.

Quels sont les deux types de certificats d’urbanisme ?

Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information (CUa) et le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb). Le premier, comme son nom l’indique, sert simplement à informer le demandeur sur les règles d’urbanisme relatives à un terrain, ou encore sur les spécificités dudit terrain. Un certificat d’information est donc utile pour en apprendre davantage au sujet d’une parcelle, dans le cas où celle-ci pourrait potentiellement vous intéresser. Le certificat d’urbanisme opérationnel, en revanche, vous servira si vous souhaitez acheter un terrain, et que vous savez déjà ce que vous aimeriez en faire. Ce certificat vous permettra alors de savoir si votre projet est viable ou non.  

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme positif ?

Lorsque vous réalisez une demande de certificat d’urbanisme, vous pouvez obtenir deux types de documents en retour : un certificat d’urbanisme positif ou un certificat d’urbanisme négatif. Un certificat d’urbanisme positif est bon signe pour votre projet et comportera les éléments suivants :

• La confirmation que le terrain concerné par la demande est bien constructible ;
• Les informations relatives à ce terrain : réglementation, taxes, limitations administratives, localisation ;
• L’assurance que les règles relatives au terrain ne changeront pas pendant 18 mois à compter de la délivrance du certificat.

Attention, si un certificat d’urbanisme positif constitue une bonne nouvelle, il ne remplace pas une autorisation de construire pour autant, et il ne veut pas forcément dire que ce permis sera accordé. En effet, comme l’indique l’article L410-1 du Code de l’urbanisme, la constructibilité du terrain pourra être remise en question si cela concourt à la « préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ». En outre, si les règles inscrites sur le certificat d’urbanisme portant sur la règlementation, les limitations administratives et les taxes sont bien garanties pour une durée de 18 mois, d’autres éléments peuvent poser problème. D’après l’article L-111-11 du Code de l’urbanisme, l’autorisation de construire pourra par exemple être refusée si le projet nécessite des travaux sur les réseaux publics et si l’autorité compétente « n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés ». Si le demandeur reçoit, en revanche, un certificat d’urbanisme négatif, celui-ci comportera les éléments suivants :

• L’annonce qu’il est impossible de construire sur le terrain concerné par la demande ;
• Des explications détaillées concernant cette impossibilité ;
• Les éventuelles conditions qui permettraient de rendre la construction possible.

À noter que, même si un certificat d’urbanisme négatif n’est pas la réponse idéale que peut attendre le demandeur, elle ne signifie pas obligatoirement que le projet de construction doit être définitivement abandonné. De plus, en cas de certificat d’urbanisme négatif, le demandeur dispose de 2 mois après sa réception pour contester la décision par voie de recours gracieux et, en cas d’échec, par voie de recours contentieux.

Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com